Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Об оформлении договоров аренды недвижимого имущества при смене арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.
Все о договоре аренды помещения
Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами.
Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.
Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.
При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:
- адрес здания, в котором находится помещение;
- описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
- площадь;
- назначение (для размещения офиса).
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях
Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.
Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.
Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.
Выгодная формулировка
«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».
Прежде всего важно правильно квалифицировать затраты в виде платы за перенаем: как актив или как расход. Порядок здесь таков. Если контроля над результатом затрат нет и не выполняются другие критерии признания активов (они изложены в разд. 7 Концепции ), эти затраты признаются расходом согласно требованиям п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации» и учитываются в порядке, установленном названным Стандартом (см. Письмо Минфина России от 12.01.2012 N 07-02-06/5).
Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997.
Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.
Как это сделать в анализируемой ситуации? На основании соглашения о перенайме у хозяйствующего субъекта возникает лишь право стать новым арендатором по договору аренды. Никаких иных экономических выгод данное соглашение ему не принесет. Экономические выгоды из самого предмета аренды новый арендатор станет извлекать на основании договора аренды, за что и будет уплачивать арендодателю соответствующие арендные платежи. Иными словами, на основании соглашения о перенайме у нового арендатора возникает право аренды, тогда как право пользования объектом аренды возникает на основании самого договора аренды.
Итак, чтобы избежать риска признания соглашения о перенайме недействительным, при его заключении арендаторам (первоначальному и новому) необходимо соблюсти следующие условия:
- оформить соглашение в письменной форме (в нем нужно определить конкретный объем передаваемых прав и обязанностей, в частности определить судьбу обязательств, возникших до уступки прав и обязанностей новому арендатору);
- осуществить его государственную регистрацию (в зависимости от основного обязательства);
- получить согласие арендодателя на осуществление перенайма (или уведомить его о сделке);
- установить размер вознаграждения (платы) за перенаем (сделка должна носить возмездный характер).
Затраты в виде вознаграждения за перенаем квалифицируются как расход и признаются в бухгалтерском учете единовременно, а в налоговом учете — равными долями в течение оставшегося срока действия арендного договора.
Допсоглашение о перемене лиц в договоре аренды
Внимание
Сторона 1 обязана сообщить Стороне 2 все иные сведения, имеющие значение для осуществления Стороной 2 своих прав по указанному договору №ХХХХХХХ аренды нежилого помещения от ХХ.ХХ.20ХХ г. 5. Сторона 1 и Сторона 3 несут ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим соглашением документов и гарантирует наличие всех переданных Стороне 2 прав. 6. За иное неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего соглашения стороны несут ответственность по действующему законодательству Российской Федерации.
7. Настоящее соглашение вступает в силу со дня его подписания всеми сторонами и действует до полного исполнения обязательств по договору №ХХХХХХХ аренды нежилого помещения от ХХ.ХХ.20ХХ г. 8. Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Аналогичная нома действует и в случае продления аренды земли. То есть договор аренды можно заключить на 11 месяцев, а потом продлить на такой же срок. Регистрировать сделку в Росреестре не потребуется. На практике нередко встречаются ситуации, когда краткосрочный договор аренды земельного участка неоднократно продляется.
Замена арендодателя в договоре аренды нежилого помещения
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилых помещений изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано в установленном порядке. П. 9 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 16.02.01 года №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вестник Высшего арбитражного суда РФ № 4, 2001. С.25-26.
Однако в ГК РФ не содержится требования о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору. Можно предположить, что если обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора, то в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, также требует таковой». Газета «Экономика и жизнь» от 16. 04.2001 № 16. — С.30.
Соглашение дополнительное по договору аренды нежилых помещений
1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование следующее имущество перечень которого приведен в приложении № 1, и именуемое в дальнейшем «Имущество».
Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору , сопровождаемые всеми принадлежностями и технической документацией , именуемое в дальнейшем «Оборудование».
1.2. Имущество является собственностью Арендодателя.
1.3. Оценка, техническое состояние, степень износа и другие характеристики Имущества изложены в Характеристике предмета аренды, являющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение №1).
1.4. Имущество предоставляется в аренду Арендатору для сроком на лет. Срок аренды истекает «»2021 г.
2.1. Арендатор обязуется вносить Арендодателю за пользование имуществом плату в сумме рублей, в том числе по годам: .
2.2. Внесение арендных платежей Арендатор производит ежеквартально, равными долями в размере 1/4 от годовой суммы арендной платы на расчетный счет Арендодателя не позднее числа.
2.3. В размер арендной платы включаются а также арендный процент в размере % в год от стоимости имущества согласно п.1.1. Расчет арендной платы произведен в «Базовом расчете», являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №2).
2.4. При непоступлении арендной платы в указанный срок Арендодатель взыскивает ее в установленном порядке с начислением пени за просрочку платежа.
3.1. Арендодатель обязан в течение после подписания Договора предоставить Арендатору имущество в состоянии соответствующем требованиям Приложения №1, а Арендатор принять имущество в аренду. Для этого стороны при передаче имущества обязаны составить «Акт №1 приема-сдачи имущества в аренду» (Приложение №3).
3.2. Распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту имущества изложено в «Плане ремонтных и восстановительных работ» (Приложение №4).
3.3. Сторона, виновная в возникновении аварии, приведшей к неисправности Имущества обязана в течение осуществить его необходимый ремонт и восстановление. Если авария произошла по вине третьих лиц, то в течение дней предъявляет иск третьему лицу и за свой счет в вышеуказанном порядке осуществляет необходимый ремонт. Если Имущество пришло в негодность в силу форс-мажорных обстоятельств, или иск третьему лицу не может быть удовлетворен, стороны делят расходы по ремонту и восстановлению имущества в следующей пропорции:
- Арендатор %;
- Арендодатель %;
3.4. При получении письменного запроса или иного документа, требующего его подписания, сторона, его получившая, обязана в течение дней дать письменный ответ или подписать и отправить его стороне, направившей документ.
Что обязательно должно быть указано в договоре, чтобы минимизировать свои риски?
Чтобы урегулировать взаимоотношения сторон договора аренды и соблюдение интересов арендатора, в договоре нужно предусматривать следующие существенные и дополнительные условия:
Существенные условия договора аренды (при их несогласованности в тексте договора сам договор может быть признан незаключенным):
- арендуемый объект (п. 3 ст. 578 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).
- арендная плата (п. 1 ст. 625 ГК).
Дополнительные условия:
1. Цель использования объекта арендатором
Определение целей использования объекта позволит избежать необоснованных претензий со стороны арендодателя о нарушении арендатором пределов использования объекта.
2. Иные платежи по договору аренды, порядок расчетов
В целях исключения риска предъявления арендодателем требований по оплате неиспользуемых арендатором коммунальных (при отсутствии прямых договоров арендатора с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов) или чрезмерных эксплуатационных и иных услуг, в договоре аренды следует четко прописывать перечень таких услуг и порядок расчета платы за них.
Важно! Следует четко установить в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы и иных платежей по договору. При этом в интересах арендатора предусмотреть не внесение им арендной платы за время, в течение которого арендованный объект не мог быть использован.
3. Срок аренды (Об этом подробнее будет написано дальше)
4. Порядок передачи и возврата объекта
Чтобы избежать риска возникновения споров сторон, в том числе в части несвоевременного или ненадлежащего исполнения арендодателем обязанностей по передаче, а впоследствии приемке возвращаемого объекта; неудовлетворительного состояния передаваемого объекта либо претензий арендодателя к его состоянию на момент возврата, следует четко прописывать:
- сроки и порядок совершения всех необходимых действий сторонами;
- требования, предъявляемые к объекту на момент его передачи и возврата;
- порядок и сроки устранения арендодателем недостатков переданного объекта.
Важно! В интересах арендатора предусмотреть обязанность арендодателя возмещать арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений объекта после прекращения (расторжения) договора аренды.
5. Порядок эксплуатации объекта арендатором и доступа арендодателя к нему
Для исключения риска нарушения интересов и нормальной деятельности арендатора в рамках осуществления арендодателем контроля за использованием объекта, следует включать положения, описывающие порядок такого контроля и, при необходимости, доступа арендодателя к объекту. Например, в отношении срока и порядка уведомления арендатора о визите арендодателя в целях проверки.
Кроме того, можно предусмотреть порядок доступа арендодателя, третьих лиц к объекту в целях обслуживания систем и оборудования, обеспечивающего поставку коммунальных ресурсов, с условием о предварительном согласовании времени визита с арендатором.
Для исключения зависимости действий арендатора от волеизъявления арендодателя в части использования объекта также можно предусмотреть в договоре, что арендатор вправе передавать объект (его части) в субаренду, проводить работы по перепланировке объекта без необходимости предварительно получать согласие арендодателя.
6. Распределение обязанностей сторон
В целях более четкого регулирования взаимоотношений сторон в рамках аренды, следует предусматривать в договоре все значимые и (или) нестандартные, дополнительные обязанности сторон.
Например, в интересах арендатора указать в договоре в части обязанностей арендодателя:
- в отношении выполнения капитального ремонта — сроки, объем и порядок выполнения, порядок предварительного согласования действий с арендатором;
- организация и осуществление обращения с отходами;
- обеспечение всех необходимых мероприятий по соблюдению пожарной безопасности на объекте;
- осуществление охраны, уборки объекта, предоставление иных услуг;
Что делать, если арендодатель выселяет внезапно?
В случае получения требования арендодателя об освобождении арендуемого объекта, не связанного с окончанием срока действия договора аренды, фактом его прекращения, расторжения, признания недействительным, следует проверить:
- факт наличия каких-либо нарушений исполнения договора аренды со стороны арендатора и предъявления ранее арендодателем требований об устранении таких нарушений;
- договор аренды на наличие в нем положений о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и основаниях для такого отказа (а также факт получения ранее соответствующих письменных уведомлений арендодателя) и претензионном порядке досудебного урегулирования споров сторон (а также факт получения ранее претензий арендодателя).
Стоит ли прописывать в договоре форс-мажорные обстоятельства и действия обеих сторон в случае их наступления?
Арендатор не будет нести ответственность за неисполнение (ненадлежащее) исполнение обязательств по договору аренды, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы, даже в случае отсутствия соответствующих положений в самом договоре аренды (п. 3 ст. 372 ГК).
Вместе с тем, в целях четкого урегулирования порядка действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы в договоре можно предусмотреть:
1) виды обстоятельств признаваемые таковыми.
Например, стихийные бедствия (пожары, землетрясения, наводнения, ураганы и другие), аварии и катастрофы, эпидемии, военные действия, блокада и эмбарго, террористические акты, массовые беспорядки или забастовки, акты (решения) государственных органов (последнее обстоятельство является наиболее актуальным в нынешнее время);
2) срок и порядок уведомления другой стороны о наступлении таких обстоятельств;
Пример формулировки: «Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательства ввиду обстоятельств непреодолимой силы, обязана немедленно и в любом случае не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента их наступления и прекращения, в письменной форме уведомить другую Сторону о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращения вышеуказанных обстоятельств»;
3) порядок подтверждения изложенных в уведомлении сведений.
Для большей достоверности на практике в договорах зачастую предусматривают необходимость приложения к уведомлению документа, свидетельствующего обстоятельства непреодолимой силы, изданного Белорусской торгово-промышленной палатой;
4) последствия не уведомления другой стороны об обстоятельствах непреодолимой силы.
Пример формулировки: «Не уведомление или несвоевременное уведомление об обстоятельствах непреодолимой силы лишает сторону права ссылаться на них как на основания, освобождающие от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору».
Для арендатора таким обстоятельством непреодолимой силы может послужить, например, введение государственными органами карантина:
- в случае приостановления деятельности банков — это может повлечь не исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы и иных платежей по договору;
- в случае приостановления деятельности всех организаций и запрета свободного перемещения — это может повлечь не исполнение арендатором обязанности по осуществлению текущего ремонта объекта.
Замена стороны в договоре аренды консультант
В дальнейшем необходимо обратиться в геленджикский отдел, если объект находится на территории муниципального образования города-курорта геленджик, где на основании свидетельства о праве на наследство будет произведена регистрация права аренды уже на наследников. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Приобретение прав наземельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности 6.
Наниматель-1 передает, а наниматель-2 воспринимает права и долженности нанимателя-1 по контракту коммерческого найма жилого помещения от г. поначалу администрация согласилась, издала распоряжение об критериях приватизации и подписала контракт купли-реализации. Заключлибо истинное соглашение о сменестороны по контракту 1. Стороны пришли к соглашению о том, что в контракте ххххххх аренды нежилого помещения от хх. Завтра попробую позвонить в справочную службу (правда, дозвониться до их — из разряда фантастики )) спасибо, естественно, но почему вы за один из предложенных вариантов поставлибо отрицательную оценку?
Изменение стороны по договору аренды земельного участка
Для оформления Дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка Вам необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы. С 01 января 2013 года такой запрос может быть подан в электронном виде круглосуточно через портал государственных услуг города Москвы.
В качестве заявителей могут выступать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случае необходимости внесения изменений в договор аренды в части смены стороны в договоре аренды земельного участка; изменения юридического адреса стороны по договору аренды; изменения срока действия договора аренды, изменения площади и (или) границ земельного участка и других изменений, если такие изменения не предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
-
Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
-
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
-
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
-
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
-
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
-
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
-
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».