Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Покупка недвижимости на материнский капитал
Появление закона об обеспечении семей материнским капиталом за рождение или усыновление детей частично исправило затруднительное положение многих граждан, оказавшихся в подобных ситуациях. Согласно данному закону, государство выдает семьям денежные средства, которые можно потратить на улучшение жилищных условий. Тут, однако, всплывает небольшой нюанс: новая недвижимость, купленная таким способом, должна быть оформлена не только на взрослых, но и на их детей. Получается, что каждому из членов семьи будет принадлежать определенная доля квартиры.
На первый взгляд кажется, что это выгодное решение квартирного вопроса. Но так ли все радужно на самом деле? Нет, нет и еще раз нет. Все дело в том, что взрослый ребенок-собственник может обернуться для престарелых родителей настоящей трагедией. Ни для кого не секрет, что отношения, пускай даже между самыми близкими людьми, не всегда остаются хорошими. Увы, мало кто задумывается о вероятном негативном исходе дела. Еще хуже тем родителям, которые, очевидно, из благих намерений, оформляют на ребенка сразу всю квартиру и впоследствии теряют на нее права.
Так стоит ли вообще пользоваться материнским капиталом, чтобы оформить квартиру на ребенка? Рассмотрим основные риски такого поступка.
Условия, при которых можно оформить куплю-продажу
Покупаемая квартира тут, как и в обычных случаях, должна быть юридически чистой и иметь все требуемые документы. Нельзя, чтобы объект недвижимости находился под арестом или в залоге. Данные требования предъявляются к продавцу недвижимого имущества, который должен представить бумаги, подтверждающие правоспособность объекта.
Здесь самое важное – это наличие правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа в оригинале. Также к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются следующие требования:
- наличие документа, удостоверяющего личность, с пропиской;
- правоспособный возраст;
- дееспособность.
Если родители (или другие уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным лицам, то нужно оформить на них нотариально удостоверенную доверенность с перечислением действий, которые эти лица могут совершать в ходе сделки.
В данном случае стороной сделки выступит несовершеннолетний собственник, а поверенного внесут в договор в качестве представителя, «действующего в интересах». Законный представитель должен предусмотреть возможные риски и проверить:
- паспорт, а также все документы на квартиру, принадлежащую физлицу;
- учредительную документацию застройщика, если квартира приобретается в новостройке.
Как государство защищает собственность детей
После покупки жилого имущества за владельцем закрепляются его имущественные права. Их нарушение незаконно, и за их сохранностью устанавливается контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения купленной квартиры для сделки необходимо соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.
Причем продавец должен представить контролирующему органу отчет, что средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, положены в банк на имя бывшего собственника. Или же на них приобретен равноценный объект недвижимости либо жилье с улучшенными характеристиками. Подобные действия нужны лишь при отчуждении. Если же оформляется купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не потребуется.
Также закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
Особенности регистрации права собственности на ребенка
Ребенок является субъектом правоотношений. Отличием является то, что один из родителей фактически ведет за него его дела. Полную гражданскую дееспособность человек приобретает в 18 лет. Вот тогда он может действовать от своего имени сам, без помощи и участия родителей.
Есть некоторые нюансы оформления квартиры в зависимости от возраста ребенка. Так, если ему нет еще 14 лет, то родитель выступает в качестве опекуна и может действовать в интересах несовершеннолетнего без участия его самого. По достижении 14 лет ребенок находится под попечительством и уже с ним вместе нужно обращаться в органы Росреестра, не забыв захватить паспорт несовершеннолетнего.
При оформлении квартиры достаточно участия одного из родителей, согласие другого не требуется.
Как получить возврат денег?
Вычет вам может возвращать ваш работодатель, ежемесячно не удерживая с вас налога на протяжении календарного года. Чтобы осуществить эту процедуру вам понадобятся:
- Заявление,
- Уведомление с налоговой службы.
- Уведомление налоговая инспекция выдаст только после того, как вы подадите ей все нужные документы, подтверждающие право на вычет и заявление.
Также эти деньги вы можете получить через год, после оформления недвижимости в налоговой службе. Эта процедура состоит из таких действий:
- Заполнение декларации 3-НДФЛ.
- Подача декларации в налоговую инспекцию.
- Написания заявления на возврат налога.
- Приложения дополнительных документов.
Если все пройдет успешно, тогда за один раз вам могут вернуть всю сумму налогового вычета.
Оформление правоустанавливающей документации по квартире на ребенка имеет свои преимущества:
- Ребенок гарантированно становится собственником квадратных метров, что служит залогом материальной стабильности и морального спокойствия родителей.
- Законодатель не позволяет отчуждать собственность ребенка до достижения им возраста, в котором он сам может принять соответствующее решение. Следовательно, разногласия в семье или материальные трудности обойдут стороной объект недвижимости.
- Собственность детей не подлежит разделу при разводе. На квартиру не может налагаться арест или обращаться взыскание в рамках исполнения обязательств родителей.
- Квартира может служить источником пассивного дохода. До совершеннолетия ребенка ее можно сдавать в аренду.
- Такие объекты недвижимости находятся под контролем, в том числе и органов опеки и попечительства, которые не дадут разрешение на проведение сомнительных сделок с признаками мошенничества. Если незаконным способом были оформлены договора по отчуждению, они подлежат признанию недействительными и отмене.
Главный недостаток – существенные законодательные ограничения в части распоряжения таким имуществом. Фактически такие квартиры невозможно продать, поскольку представители органов опеки и попечительства являются главными противниками.
То есть до достижения ребенком совершеннолетия обязательства по коммунальным платежам и обеспечением надлежащего состояния объекта возлагаются на родителей. С 14 лет несовершеннолетний ребенок уже может осознанно ограничивать правомочия законных представителей в части объекта недвижимости. Такое решение, например, как продажа квартиры для переезда в другой город, может стать проблемой.
Сделки с участием несовершеннолетнего ребенка, а тем более легализация его статуса как собственника квартиры, сопряжены с некоторыми юридическими тонкостями и значимыми аспектами. В этом контексте целесообразно проконсультироваться с профессиональным юристом, который окажет правовую и практическую помощь, поможет не упустить главное.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Покупка квартиры на несовершеннолетнего ребенка: особенности оформления
Ребенок становится собственником жилья различными способами: квартиру он может получить в дар, по наследству или в результате приватизации.
Также от его имени родители вправе заключить договор купли-продажи. Все эти сделки потребуют обязательной регистрации в органах Росреестра.
А продать квартиру, принадлежащую ребенку, его законные представители смогут только с разрешения органов опеки.
Несовершеннолетние дети в силу возраста не обладают достаточной дееспособностью, чтобы самостоятельно приобретать жилье. Однако это не означает, что оформить на них квартиру или иную недвижимость невозможно. Решение данного вопроса в основном зависит от родителей и иных законных представителей ребенка, действующих в его интересах. Но иногда этого требует закон.
Несовершеннолетний собственник: плюсы и минусы
Данная сделка, как и все другие, имеет ряд плюсов и минусов. Например, положительная сторона оформления квартиры на ребенка — это гарантия материального обеспечения. Никто, кроме самого ребенка до его совершеннолетия, не сможет продать жилье, использовать как залоговое имущество или дарить.
Плюсы и минусы сделки:
- гарантированное будущее. Когда ребенок достигнет совершеннолетнего возраста, он обретет все права на личную жилплощадь. Это значит, что у ребенка не возникнет проблем с регистрационным учетом (пропиской), с перепродажей собственного жилья или с элементарным проживанием;
- избежание штрафных санкций. Закон гласит, что коммунальные службы не вправе облагать несовершеннолетних детей штрафом, а также изымать через суд имущество. Однако в этом случае, всю ответственность за детей несут законные представители и судебные инстанции, если не могут воздействовать не имущество детей, то могут привлечь к ответственности родителей или опекунов;
- раздел имущества. Многие родители оформляют жилплощадь на своих детей, чтобы избежать раздела имущества при разводе. Так как все нажитое в браке делится между супругом, супругой и детьми;
- целевой заем. Приобретая квартиру с помощью ипотечного кредита, заемщики оформляют жилплощадь на несовершеннолетних детей. Все потому, что в случае просрочки или задолженности, банк не вправе изъять имущество у детей;
- для продажи такой недвижимости необходимы весомые аргументы и разрешение от органов попечительства. Например, отчуждать такую квартиру разрешено, если требуется срочное медицинское вмешательство ребенку.
Оформление квартиры на несовершеннолетнего – реальность. Несмотря на то, что весь процесс может затянуться на несколько месяцев, законные представители гарантируют ребенку обеспеченное будущее. При этом никакие инстанции не смогут отнять жилье, а любая сделка будет признана недействительной. Например, родители не вправе сдавать квартиру в аренду даже на кратковременный срок или заключать договор безвозмездного пользования с третьими лицами, если не было получено разрешение от органов опеки. Главный плюс данной сделки в том, что все права детей защищаются государством.
Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка
- Заявление от дарителя.
- Заявление от несовершеннолетнего старше 14 лет (или от его законных представителей, если он младше указанного возраста) о согласии на принятие в дар собственности.
- 2 оригинала дарственной, заверенные нотариусом. В них должна быть указана вся информация о квартире: адрес, технические характеристики, инвентарный номер. В договоре прописывают сведения о документах, подтверждающих личность дарителя и одариваемого ребенка.
- Паспорта родителей несовершеннолетнего (его представителей).
- Нотариально заверенное согласие родителей в письменной форме.
- Свидетельство о рождении (при достижении 14 лет — паспорт).
- Разрешение остальных сособственников (при их наличии).
- Выписка из лицевого финансового счета.
- Свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРП, подтверждающая права на объект недвижимости.
- Паспорт БТИ.
- Выписка из домовой книги.
- Справка из БТИ или другой организации – члена СРО об оценке стоимости недвижимости.
- Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.
- Квитанция об оплате пошлины (при необходимости).
Можно ли оформить договор дарения на несовершеннолетнего
В обоих случаях при оформлении договора дарения между близкими родственниками (дети и родители либо бабушки, дедушки и внуки) сделка законодательно освобождается от уплаты налогов. Если же несовершеннолетний не является близким родственником дарителя, то сделка облагается налогом в 13% от указанной в договоре стоимости имущества. Оплатить налог и расходы по оформлению должны законные представители ребенка.
Еще почитать: До скольки можно гулять на улице детям
Единственное исключение из правил, при котором ребенок после достижения 16 лет признается полностью дееспособным и может самостоятельно заключать подобные сделки – процедура эмансипации. Для ее прохождения требуется подтверждение полной финансовой и имущественной самостоятельности ребенка (например, наличие работы по договору или занятие предпринимательской деятельностью), согласие законных представителей и санкция органов опеки.
Владельцем недвижимости может человек в любом возрасте и государством данные действия считаются законными.
Оформление квартиры на ребенка имеет ряд особенностей. Рассмотрим весь процесс подробнее.
Одна из самых распространенных причин – это обеспечение ребенка собственным жильем. Родители задумываются о покупке недвижимости заранее, готовя своему чадо благополучную жизнь в будущем.
Вторая частая причина оформления жилья на несовершеннолетнего – это предупреждение возникновения неурядиц в случае развода родителей.
Если начнутся судебные разбирательства по поводу деления совместно нажитого имущества, то недвижимость, принадлежащая детям, к данному вопросу отношения не имеет. И между супругами квартира не делится.
Реже регистрация недвижимости на детей осуществляется для исключения притязаний на имущество сторонних организаций. Например, в случае не исполненных финансовых обязательств перед кредиторами.