Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перенести дверной проем в стене панельного дома: требования и технологии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое изменение пространства квартиры должно отражаться в плане жилья и регистрироваться в отделе БТИ. Без оформления соответствующих документов возникнут серьезные неприятности в дальнейшем. Стандартным наказанием для нарушителей становится зафиксированная юридически обязанность восстановить изначальную планировку. В исключительных случаях возможны и более суровые меры, вплоть до решения суда о лишении права на жилье, если проведенные изменения серьезно угрожают жизни и здоровью остальных жильцов.
Перенос дверного проема в ненесущей стене
Многие владельцы квартир ошибочно полагают, что перенос дверного проема в ненесущей стене не относится к перепланировке. На самом деле такой тип строительных работ требует согласования в МЖИ. Сделать это лучше заранее, чтобы не платить административный штраф и быть уверенным в допустимости таких изменений.
Чтобы узаконить перенос дверного проема в ненесущей стене необходима проектная документация. Согласовать изменения после проведения работ с эскизом нельзя.
Самым распространенным действием является перенос дверного проема в ванной комнате. Является ли перенос дверного проема перепланировкой? Если дверной проем отображен на поэтажном плане, то изменения нужно узаконить.
Этап №3: высверливание дверного проема
Как правильно вырезать дверной проем? Прежде всего, нельзя использовать инструменты с высокой энергией удара, такие как отбойные молотки или бетоноломы: есть риск вызвать дополнительные трещины и деформации на стенах. Правильным решением будет сделать по периметру дверного проема отверстия с шагом 3–5 см, вооружившись сверлом по бетону с диаметром 10–12 мм.
В квартире эту процедуру можно выполнить с помощью болгарки, круга с алмазным напылением, строительного пылесоса и защитных средств, таких как очки и перчатки. Оптимально высверливание дверного проема делать вдвоем: один «режет» стену, а другой держит пылесос максимально близко к месту резки. Имейте в виду, если процедуру осуществлять без пылесоса, то вас мгновенно окружит густое облако из пыли, в котором не только сложно дышать, но и видеть.
Совет InMyRoom: при создании нового дверного проема учтите один важный момент – кусок стены не высверливается полностью. Его необходимо разрезать на кубы, которые будут удаляться поэтапно. При этом на полу желательно организовать настил. Как вариант – используйте доски или мешки со строительным мусором: упав непосредственно на плиту, своей энергией удара крупные блоки могут повредить потолок соседа снизу.
Этап №4: усиление дверного проема
После того как проем вырезан, с помощью схемы укрепления проема изучите прилагаемую схему узлов и примыканий (узлы и примыкания отражены в документе «Металлоконструкции усиления проема в несущей стене» – это чертежи, на которых изображены все материалы, участвующие в организации проема, где указаны нужные уголки, штифты, армирующие прутки. – Прим. ред.). Для организации усиления проема сначала установите горизонтальную верхнюю часть усиления и поставьте подпятники (подпятники – опорная монтажная пластина, участвующая в формировании каркаса металлоконструкции дверного проема. – Прим. ред.) на раствор цемента М-300. После этого установите вертикальную часть усиления. Для надежности швеллеры прижимаются анкерами к стене под углом 45 градусов. После этого вся металлическая конструкция обваривается.
Совет InMyRoom: поперечные пластины металлической конструкции недостаточно проваривать только сверху и снизу, нужно обязательно проваривать торцы. То же самое касается верхних и нижних обвязывающих уголков.
Отвечает главный архитектор компании «Идея Плюс» Александр Горбульский:
Существует технический план (план БТИ). В соответствии с ним, любое изменение, которое будет внесено в план и приведет к несоответствию с ним, считается перепланировкой. Под это понятие подходит как снос и строительство перегородок, так и перенос дверей, перенос и увеличение мокрых точек, заделка дверных проемов. Перепланировкой считается даже изменение формы дверного проема.
По закону Вы обязаны согласовать перепланировку перед ее произведением, а потом узаконить ее. Однако многие этого не делают, оставляя все на свой страх и риск. Данный факт может вскрыться, например, если Ваш сосед пожалуется на подозрительные манипуляции и сообщит в соответствующую инстанцию.
Другое «узкое место» – это приобретение квартиры в ипотеку. Если покупатель берет у продавца квартиру в ипотеку, банк в качестве одного из обязательных условий может отправить оценщиков на объект, а те сразу заметят несоответствие планировки плану БТИ, будут применены соответствующие предписания и штрафные санкции. Вы можете продать квартиру вне ипотечной программы (единоразово за полную сумму) с неузаконенной планировкой, но в этом случае ответственность переходит от клиента к клиенту.
Этап №1: оформительно-согласовательный
Прежде чем брать в руки пилу, позаботьтесь об оформлении согласования и разрешения на перенос дверного проема в жилищной инспекции. Для этого проведите техническое обследование – обычно его выполняют специалисты, проектировавшие ваш дом или ГУП МосжилНИИпроект. На его основании и выдается техническое заключение о возможности переноса дверного проема и перепланировки квартиры.
После этого выполняется проект, в котором учитываются все рекомендации технического заключения, габаритные размеры вашего будущего дверного проема, указываются артикулы материалов из металла, необходимых для усиления дверного проема. В дальнейшем именно проектная организация будет нести ответственность за выполнение работ по переносу проема согласно разработанному проекту, а также следить за правильностью выполнения скрытых работ.
Также в процессе работ по переносу и усилению дверного проема нужно будет подписать акт скрытых работ в проектной организации. Все бумажные работы по переносу дверного проема будут считаться законченными, когда приемной комиссией Мосжилинспекции будет подписан акт завершенной перепланировки квартиры, после чего БТИ утверждает новую планировку и вносит ее в тех паспорт.
Совет InMyRoom: согласно закону, работы по переносу дверного проема должна выполнять организация, имеющая допуск СРО, но эту работу можно выполнить и самостоятельно, если в дальнейшем нет необходимости проводить куплю-продажу квартиры – иначе могут возникнуть проблемы с Мосжилинспекцией.
Особенности обустройства нового проёма
Здесь существуют определённые правила. Так, специалисты рекомендуют переносить новый проём не менее чем на метр от наружной стены и на не меньшее расстояние от старого прохода.
Кроме этого, регламентирована и оптимальная ширина «свежего» прохода – не более 900 мм.
В зависимости от конструктивных особенностей «рабочей» стены (несущая, облегчённые перегородки и пр.) выбираются и способы пробивки нового проёма. Основных два:
- выпиливание. Наиболее эффективна здесь алмазная резка. Эта технология гарантирует высокую скорость работ, низкий уровень шума, относительную чистоту помещения, гладкий, ровный рез и максимальную безопасность для заказчиков и рабочих. Используют, в основном, в бетонных, монолитных, панельных домах, а также зданиях с толстыми кирпичными и каменными стенами;
- выбивание. Инструментарий – перфоратор, а также кувалда либо отбойный молоток. Сначала по размеченному периметру будущего проёма перфоратором высверливаются отверстия, шаг между которыми – не менее 5 см. И между ними кувалдой или «отбойником» выдалбливается материал. Этот метод наиболее удобен для строений с тонкими или непрочными кирпичными стенами.
Перед началом работ не забудьте о разметке. Контуры будущего проёма вырисовываются мелом либо маркером. Разметку лучше делать «с запасом» и по ширине, и по высоте – с учётом крепёжных элементов будущей двери. Пустоты затем можно будет залить монтажной пеной и задекорировать.
Монтаж усиления при переносе дверного проёма
Необходимость обустройства укрепляющих конструкций находится в полной зависимости от конструктивных особенностей стены. Если они несущие – усиления монтируются однозначно. Для малозначимых перегородок (к примеру, гипсокартонных) укрепления, как правило, не требуются.
Тип стены указан в техпаспорте вашей квартиры, но есть способы определить его и без соответствующих документов.
Так, толщина несущей стены в типовых панельных домах обычно составляет 12-14 см. Более узкая – это, как правило, ненесущая перегородка. А вот в блочных домах она толщиной менее 50 см.
В качестве усиливающего элемента обычно используется бетонная либо сварная металлическая перемычка. Она изготавливается из швеллеров либо стальных уголков и закрепляется с помощью заранее проделанных отверстий.
Старый проём в большинстве случаев за ненадобностью заделывается. Обычно – кирпичной кладкой либо гипсокартонными листами с предварительным монтажом каркаса.
Дверной проем в перегородке
Если при перепланировке московской квартиры требуется расширить или перенести дверной проем, расположенный в ненесущей стене, то в большинстве случаев данный вид работ можно согласовать по эскизу.
Однако, даже в том случае, когда перепланировка квартиры ограничивается только этим мероприятием, для согласования может потребоваться разработка проекта и технического заключения.
Чаще всего подготовка проектной документации требуется в следующих случаях:
- Перенос или расширение двери санузла.
- Перенос и демонтаж двери в газифицированную кухню.
- Устройство дверного проема между газифицированной кухней и комнатой.
- Любые виды перепланировки в домах с деревянными и смешанными перекрытиями.
При перепланировке входа в помещения санузла должны соблюдаться нормы, требующие их гидроизоляции и мер по предупреждению залива соседних помещений (устройство порожка и т.п.). Кроме того, санитарными нормами запрещено устраивать выход из помещения с унитазом в жилую комнату и кухню.
Чаще всего возникает необходимость расширения дверного проема именно в панельном доме. В многоэтажках этот вопрос является достаточно проблемным, так как помимо большого количества строительного мусора возникает еще и негативная реакция соседей на столь шумные ремонтные работы. Именно поэтому необходимо максимально сократить время демонтажа конструкции. Оптимальный вариант, доступный по затратам, это болгарка.
Для начала необходимо полностью извлечь из проема старую дверную коробку. Опорные деревянные балки также демонтируются. Далее нужно сделать соответствующие замеры и наметить контуры желаемого по габаритам прохода.
Если производится расширение проема в несущей стене, особенно прилегающей к входной двери, важным аспектом является временное укрепление конструкции. Лучше всего изначально вырезать лишь верхнюю часть и перенести перемычку. Несмотря на увеличение ширины, она должна углубляться в стену минимум на 15-20 см с каждой стороны.
Перепланировка в домах разных типов
Владельцам квартир в кирпичных домах будет проще получить разрешение на перенос дверного проёма, поскольку стены в них менее зависимы друг от друга. А вот в панельках и монолитных зданиях согласовать перепланировку сложнее. В них капитальные стены тесно связаны между собой и нагрузка распределяется по ним всем. Самовольная перепланировка в таком случае особенно опасна — она может негативно сказаться на прочности здания, вплоть до его обрушения. Нарушителям грозит штраф или предписание вернуть всё в исходное состояние.
Даже перевесить петли на двери не всегда разрешат. Смена направления открывания входной двери может противоречить противопожарным нормам. Дело в том, что двери эвакуационных выходов и двери на путях эвакуации должны открываться в сторону выхода из здания. Даже если такой вариант кажется владельцам неудобным.
Согласование перепланировки дверного проема в ненесущей стене
Во многих квартирах межкомнатные стены — ненесущие и согласование перепланировки дверных проемов происходит «по эскизу». Все планируемые изменения отмечаются непосредственно на поэтажном плане БТИ. Для того чтобы согласовать это мероприятие получать предварительное разрешение на начало ремонтных работ вам не потребуется. Нужно только убедиться, что стена не является несущей. Выполнив перенос или расширение дверного проема в простенке вы отражаете свои действия в копии поэтажного плана квартиры (эскизе перепланировки) и подаете заявление на приемку квартиры после перепланировки. Останется только дождаться сотрудника Мосжилинспекции, который оформит перепланировку, как согласованную.
Проект перепланировки квартиры с переносом проема в несущей стене, фото:
Обозначение незаконно заложенного проема на БТИ
Расширение дверного проема в кирпичной стене
Основное что необходимо определить это в какой стене проем расширяется — несущей или не несущей.
Если мы представим, что вся перепланировка заключается в том, что расширяется дверной проем в кирпичной не несущей стене, то путь согласования данной перепланировки, это перепланировка в упрощенном порядке, то есть по эскизу. Для данной перепланировки не требуется разрабатывать проектную документацию и ее можно согласовать постфактум после выполнения. Ограничения по размерам расширенного проема фактически не существует.
Если кирпичная стена несущая, то путь согласования становится сложным. Дело в том, что при затрагивании несущих стен необходимо разрабатывать проектную документацию от автора-проекта дома. И как правило 95 процентов данных домов старой постройки и авторы-проектов уже не существуют. В данном случае существует единственная организация, которая замещает авторов-проектов домов — ГБУ «Экспертный центр». И не всегда расширить проем можно до желаемых размеров, более того, его не всегда в принципе можно расширить. Поэтому каждый такой случай рассматривается индивидуально на основании предварительных расчетов в техническом заключении.
Если вам потребуется разработка проектной документации или ее согласование, то наша компания всегда готова помочь с решением этого вопроса по доступной цене.
Перенос и закладка двери в квартире — это переустройство или нет?
Перепланировкой или переустройством считают изменения, затрагивающие систему коммуникаций, увеличение площади кухни за счет нежилых помещений, объединение санузла и ванной комнаты, разборку перегородок, снос подоконных блоков, замену пола, а также перемещение и закладку дверного проема или расширение дверного проема в несущей стене. Чтобы выполнить заделку старого и монтаж нового проема требуется пройти процедуру согласования.
Важно! К перепланировке не относится замена обычных дверей на раздвижные, при устройстве которой не поменяется расположение дверного проема.
Кроме того, считается нарушением, если при перемещении входной двери в квартиру произойдет присвоение общедомового имущества (это происходит в случае переноса двери в сторону подъезда).
Несущие конструкции в панельном доме
Силовые элементы обеспечивают целостность строения, устойчивость к ветровым и другим внешним нагрузкам. Соответствующие функции в панельных зданиях выполняют внутренние и наружные стены, которые формируют устойчивый каркас. Поэтому при выполнении ремонта важно не совершить ошибку при расширении арок, переносе или создании новых дверных проемов.
В профильной проектной организации выясняют, как определить несущую стену в панельном доме. Опытный специалист проверит, получится ли сделать один небольшой проем для подачи блюд в перегородке хрущевки между кухней и залом. Список вопросов рекомендуется подготовить заранее.
По стандартной схеме профессиональные исполнители действуют следующим образом:
- выполняют квалифицированное обследование объекта недвижимости;
- уточняют параметры материалов стен по архивным документам;
- делают расчет конструкции, исходя из изменений по техническому заданию;
- оформляют согласование в межведомственной комиссии администрации соответствующего района.
На территории Санкт-Петербурга стеновой проем в несущей конструкции можно сделать, если здание возведено по проекту ЛенЗНИИЭП до 2007 года. В постройках, которые введены в эксплуатацию позднее, подобные изменения недопустимы. Исключение — наличие в стеновой плите специального участка без арматурного укрепления. Такие места определяют по характерному углублению.
В зданиях, построенных по другим проектам, разрешено устройство проемов. Однако возможность изменений получится определить только по техническому экспертному заключению.
Причины отказов:
- выше или ниже в здании есть квартиры с проемами;
- в предполагаемом месте для отверстия проложены инженерные коммуникации (установлена рабочая арматура).
Также надо учесть следующие типовые ограничения:
- ширина дверного проема зависит от серии здания (900-1200 мм);
- такие изменения не разрешают выполнять на первом и втором этажах по причине чрезмерной нагрузки;
- положительное заключение дают не более чем на 2 новых проема в квартире.
Отвечает дизайнер Надежда Кузина:
Перенос проемов является перепланировкой вне зависимости от того, на каком этаже квартира и что под ней. Это действие подлежит согласованию. Конечно, хорошо, что под Вашей квартирой нежилые помещения, но это облегчает другие действия по перепланировке, например, перенос санузла. На перенос проемов то, что под квартирой, влияет мало. Скорее, наоборот, легче узаконить перенос проемов на верхних этажах.
Важно понимать, является ли перегородка, в которой находится проем, несущей или нет. Обычно это видно по толщине (больше 150 мм). Если она не несущая, то, скорее всего, перепланировку одобрят. Если несущая, то низкий этаж играет против Вас. К тому же по закону Вы будете обязаны усилить проем, понадобятся инженерные расчеты усиления. Обычная строительная бригада это сделать не сможет: нужно специальное разрешение на такие виды работ.
Вывод: если перегородка не несущая, то достаточно обратиться в компанию, которая занимается согласованием. Если несущая, я бы рекомендовала повторно подумать над планировкой и по возможности отказаться от переноса.