Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа части неразделенного частного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
☝️ Исключения. Когда стоит быть начеку
Подобный запрет не обезопасит от мошенничества со сделками, где подписание документов происходит при помощи электронной подписи, а документы на регистрацию перехода права собственности так же подаются в электронном виде.
Договор, подписанный в электронном виде при помощи электронной подписи, с правовой точки зрения приравнен к обычному договору, подписанному лично. Но запрет на проведение сделок без личного присутствия собственника как раз и распространяется только на традиционные, «бумажные» сделки.
В наше время все больше сделок проходят в электронном формате, так что если у вас есть электронная подпись, то будьте начеку. Мошенники могут завладеть носителем (флешкой) с ключом к электронной подписи собственника, и тогда никакой установленный запрет не сможет им помешать.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
В каких случаях можно приостановить сбыт?
Несмотря на то, что право продажи доли безусловное и доступно любому гражданину, закон всё же защищает других дольщиков, у которых есть неприятная перспектива дальнейшего сожительства с посторонними, как в коммунальной квартире.
Внимание: помешать владельцу можно только одним способом – выкупить долю самому. Причём сделать это можно даже минуя желание самого продавца.
Подразумевается, что продажа может быть затеяна исключительно из личной неприязни к другим дольщикам и в попытке испортить им жизнь.
Иногда мотивы продавца бывают более долгоиграющими – свою долю он продаёт специальному чёрному агенту, который заселяется с целью сделать нахождение в квартире для остальных невыносимым. Слабых людей или тех, кто не в состоянии сопротивляться, таким образом просто выживают из дома, заставляя продать свои доли за бесценок тому же продавцу, который затеял аферу.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Выделяем долю в натуре
Вы владеете долями в частном доме? В этом случае, если позволяет земельный участок, можно выделить долю в натуре – это юридический термин, который обозначает выдел из общей недвижимости не просто долю на бумаге, но и долю из фактического общего имущества, что закреплено в пункте 3 статьи 252 ГК РФ.
Таким образом можно разделить дом на несколько частей – каждая с отдельным адресом, входом (крыльцом), счетчиками, а чтобы соседи не заходили на вашу территорию, отделиться от них стеной. Да, это затратно. И не всегда реализуемо: нередко переустройство невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, особенно если мы говорим про старый и ветхий фонд, где каждый удар отбойным молотком может обрушить здание целиком. Ведь нередко требуется вносить изменения в инженерные, газовые, электрические сети, систему водоснабжения, канализацию и вентиляцию, а также проводить реконструкцию – изменять характеристики объекта, такие как общий и жилой метраж, этажность дома, сооружать пристройки и т. д.
Вы владеете долями в квартире и желаете выделить долю в натуре, к примеру сделать из трешки коммуналку с санузлами в каждой комнате, под тип квартир-студий? Здесь действует аналогия с частным домом. Но с поправкой: получить согласование на все работы сможете только в том случае, если жилье находится на первом этаже либо на втором, но под ним на первом нежилые помещения (офисы, магазины и т. д.). Говоря кратко, это связано с тем, что запрещено переносить мокрые зоны (санузлы и кухни), когда под вами находятся жилые помещения.
Существует судебная практика согласования переноса мокрых зон в квартире на втором этаже над жилыми помещениями, в которых мокрые зоны уже были перенесены, а заявитель хочет расположить свои так же, как на первом этаже. Практика до сих пор спорная, и существует риск, что суд откажет вам в таких требованиях, – но не упомянуть об этом я не мог. Если вы осознаете все риски и последствия, можно рассмотреть этот вариант.
Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.
Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.
Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.
Как сорвать сделку купли-продажи у Содольщика
Знавали мы некоторых доморощеных спецов-Содольщиков, которые умудрялись так вымотать своих собратьев постоянными срывами сделок купли-продажи, что полностью отчаявшись последние продавали им свои доли совсем не за те деньги, которые им обещали риэлторы при продаже доли с рынка.
Вот как это делается.
Содольщик добросовестно получает в отделении связи направленное ему нотариусом извещение о первочередном праве покупки.
Согласно п.2 статьи 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Так вот, в последний день этого самого месяца, который предусмотрен законом, отправьте нотариусу заказное письмо с согласием приобрести продаваемую долю за цену и на условиях, указанных в предложении.
На практике бывали случаи, когда нотариус уже выдал разрешение на сделку, документы уже сданы Регистратору, деньги уже лежат в банковской ячейке, сделка проходит регистрацию . и вдруг БАЦ! Регистратору приходит телеграмма нотариуса с просьбой остановить регистрацию сделки в связи с нарушением ст. 250 ГК РФ, что документ о надлежащем извещении Содольщика выдан ошибочно.
Соответственно между Содольщиком-продавцом и покупателем разворачивается сканал, ведь деньги за госпошлину, аренду банковской ячейки, комиссию агентства недвижимости уже оплачены.
К слову сказать, покупать долю Вам совершенно не нужно. Морочьте голову чем дольше тем лучше.
[1]
Следующий выход на сделку у Содольщика-продавца возможен в лучшем случае лишь через 2-3 месяца (после отправки очередного уведомления). Не факт, что покупатель будет ждать такой срок или покупать через дарение. А значит нужно найти нового покупателя еще потеряв время.
Затем история повторяется.
Таким нехитрым способом некоторые мудрецы-Содольщики мурыжат голову и год и два. Естественно, что всё это когда-то заканчивается, Содольщики ищут другие варианты уведомления или совершения сделки, но при этом безусловно могут сильно потерять в цене. Что собственно говоря и требовалось от подобной тактической уловки.
Только на нашем сайте Вы сможете ознакомиться с тем, как можно самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, продать свою долю квартиры. Этому посвящены другие разделы сайта, в которых Вы почерпнете нужную информацию. Покопайтесь хорошенько, и Вы все найдете!
Запрет на продажу доли в квартире третьим лицам
Депутаты Госдумы приняли в третьем чтении законопроект, который устанавливает порядок продажи долевой собственности. Изменения вступят в силу с 1 января 2017 года. В частности, продавец одной из долей недвижимости обязан уведомить других совладельцев имущества о намерении расстаться со своей площадью. При этом извещение должно быть оформлено в письменной форме с указанием всех условий, в том числе и стоимости объекта.
Иначе говоря, чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдать преимущественное право других собственников на покупку. «Преимущественное право покупки участника долевой собственности существовало до принятия поправок в ст. 250 ГК РФ, – сообщил адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Сергей Слободянюк. – По сути ничего не меняется.
Законодатель узаконил то, что происходило на практике.
Обязанности долевых собственников
Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого.
К таким обязательствам относятся:
- выплаты за коммунальные услуги;
- налоговые платежи;
- затраты по ремонту квартиры.
Обходные схемы и притворные сделки
Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.
К притворным сделкам относятся:
- Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.
Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).
- Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.
Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.
- Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
При составлении договора купли-продажи доли в квартире необходимо определиться со следующими условиями и моментами договора:
- определить, кто будет являться сторонами договора. В данном случае одной стороной договора точно будет собственник доли, который ее продает, а другой стороной, т.е. покупателем, изначально может быть только другой участник долевой собственности, если же он откажется приобретать долю, тогда любое другое третье лицо
- указать с конкретизацией предмет договора, т.е. какая доля, в какой квартире, с каким кадастровым номером, какой площадью, по какому адресу продается. Если не указать конкретику в предмете договора, то такой договор может быть признан недействительным
- следующим существенным условием рассматриваемого договора является цена, по которой продается объект. ВНИМАНИЕ: указывайте реальную цену в договоре, по которой продаете долю в квартире, чтобы в будущем избежать неприятных моментов, например, с взысканием с Вас разницы между ценой, указанной в договоре и в расписке. В расписке может быть указана реальная сумма, полученная по договору, а в самом договоре намного меньше
- согласуйте и отразите в договоре иные условия, а именно, о зарегистрированных лицах, о размере задолженности по коммуналке, об ограничениях, о правах и обязанностях и т.д.
Как не дать продать долю в квартире?
Не дать продать долю в квартире может один из собственников этой доли или супруг, например.
Вообще не дать продать долю в квартире нельзя. Лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Даже если иные участники долевой собственности откажутся приобретать долю, то собственник может ее продать третьему лицу.
Могут быть ситуации, когда собственник доли кому-то должен денег или имеется какой-то спор в отношении объекта недвижимости, в котором у лица имеется доля, в таком случае при наличии судебного спора можно обратиться в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер и запрете лицу продавать долю в квартире.
Если в отношении собственника доли имеется исполнительное производство, тогда арест на долю в имуществе может быть наложен судебным приставом.
Информация о наложении ареста на имущества должна поступить в Росреестр, который внесет соответствующую запись о наличии ограничений, ареста. В таком случае лицо не сможет распорядиться своей долей.
Продать свою долю в квартире
При решении этой задачи у собственника части квартиры возникает наибольшее количество вопросов. Здесь есть два варианта:
- Предложить другим собственникам продать общее имущество. В пользу этого варианта есть весомый аргумент: целые квартиры на рынке жилья намного более востребованы, чем отдельные комнаты или, тем более, небольшие доли. При согласии всех собственников квартира продастся быстрее и дороже, а затем каждый заберет свою часть от суммы сделки.
- Если другие собственники не хотят продавать свою часть квартиры, придется продавать только свою долю.
В этом случае нужно помнить, что преимущественное право покупки вашей доли имеют другие собственники. То есть, если вы решили продать свою часть квартиры, то в первую очередь вы должны предложить сделку другим владельцам жилья.
При это вы не можете предложить другим собственникам покупку, условно, за 50 000 долларов, а после отказа продать долю другим людям за 30 000. Условия покупки должны быть одинаковыми как для других собственников долей, так и для сторонних заинтересованных лиц. Как это проверяется? Все просто.
Если вы владелец доли в квартире и хотите ее продать, то обязаны отправить письменное извещение о своем намерении другим собственникам недвижимости. В документе нужно указать желаемую сумму за долю, сроки и порядок оплаты.
Если вы отправили извещение о продаже нескольким другим собственникам квартиры и получили согласие на сделку только от одного из них, то вам не нужно уведомлять отказавшихся от сделки об успешной продаже.
Письменное извещение о продаже части квартиры рекомендуется отправлять через нотариуса. Это позволит подтвердить факт вручения документа или отказ от его получения адресатом. Подобная услуга у специалиста стоит 2 базовых величины или 58 белорусских рублей.
После получения извещения собственниками мяч находится на другой стороне поля. Владелец иной доли может:
- Согласиться с условиями. Тогда оформляется договор купли-продажи. Если согласилось несколько человек, то продавец самостоятельно выбирает покупателя между ними.
- Отказаться от получения извещения. Тут поможет нотариус, который фиксирует отказ специальным актом.
- Отказаться от покупки. Этот факт также нужно оформить – для законности дальнейшей сделки купли-продажи все собственники должны поставить свои подписи под отказом от предложенной доли в присутствии нотариуса.
У всех, кто имеет первоочередное право на покупку доли в квартире, есть 1 месяц на принятие решения. Если через месяц никто не заинтересовался предложением, свою часть квартиры можно свободно предлагать на рынке недвижимости – по цене не ниже той, что была предложена другим собственникам. Если вы измените условия продажи для третьего лица и продадите свою часть дешевле, то другой владелец может обратиться в суд из-за нарушения преимущественного права покупки и признать проведенную сделку недействительной. Однако в таком случае собственник будет обязан купить у вас долю по заявленной в сделке цене. Предыдущим покупателям нужно будет вернуть деньги за долю.
На рынке недвижимости нередки скидки и торг между покупателем и продавцом. Помните, если собственник доли решил снизить стоимость сделки для третьего лица, он обязан по новой уведомить всех других собственников об изменениях и в течение месяца ждать их решения.
Процесс выделения доли в квартире
Получить часть собственности можно во время дарения, приватизации или наследования. Однако не стоит путать понятие с совместной собственностью. Оно кардинально отличается от долевого владения. Совместная собственность возникает, если квартира приобретена супругами в период брака. Лица равноправно владеют объектом. Однако это не значит, что каждый из них может свободно распоряжаться своей половиной. В первую очередь долю придется выделять. Для выполнения процедуры используют заключение договора. Только после этого свою часть удастся продать.
Кстати! Выделяют реальные и идеальные доли. Под вторым понятием представляют часть собственности, выраженную дробным числом. Если речь идет о реальной доле, показатель обозначают в квадратных метрах, а квартиру выделяют в натуре.
На практике в объявлениях можно увидеть, что продается доля или происходит выделение комнаты для проживания. Такую информацию всерьёз воспринимать не стоит. Сведения используют в качестве рекламного кода. Продаётся именно доля. Выделение комнаты означает, что определён порядок пользования помещением по договору или в суде. Если появится новый собственник, процесс пользования недвижимостью может быть изменён. В результате комната перейдёт к другим лицам на законных основаниях. Процесс реализации доли не отличается сложностью, если заранее знать обо всех подводных камнях.