Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет при продаже унаследованной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Особенности продажи унаследованной квартиры
Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:
- письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий;
- получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
- подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.
Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
- Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
- Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).
Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:
- паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
- обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
- разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!
Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ — это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.
При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на большую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.
К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.
Старый хозяин имеет право продать всю квартиру или только ее часть. Новый хозяин может распоряжаться приобретенными квадратными метрами только после прохождения государственной регистрации. Если в соглашении числится два и больше продавцов, то каждый из них несет ответственность и отчитывается перед ФНС.
НДФЛ может быть 13% или 30% от суммы, полученной за продажу имущества. Это зависит от условий продажи, какими правилами и нормами законодательства руководствовались участники, когда именно произошла сделка.
Перед тем, как перейти к оформлению сделки эксперты рекомендуют обдумать все шаги, этапы, так же нужно заказать выписку из ЕГРН. Узнать, как правильно оформить соглашение, чтобы оно соответствовало нормам, чтобы сделка не была аннулирована.
Одним из этапов является расчет обязательного взноса за продажу квадратных метров. Нужно взять сумму, за которую была куплена квартира и сумму, за которую она будет продана. Если приобретение обошлось дороже продажи, обязательный платеж не начисляется. Если прибыль равна или больше, устанавливается сбор 13%.
Продажа квартиры, доставшейся по наследству в 2021 году
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, обязателен для всех физических лиц, производящих операцию на территории России. По состоянию на 2021 год, есть только одно исключение — срок владения недвижимостью, отталкиваясь от которого ФНС решает о необходимости собственника уплатить налог.
Разъяснения правовой нормы даны в п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Налогом не облагается продажа недвижимости, полученной в наследство более трех лет назад. При этом существуют и более строгие правила, так что наследникам вполне повезло. Так, например, для продажи купленного жилья, а не полученного в дар, наследство, в результате действия договора ренты или приватизации, срок владения должен составлять не менее пяти лет, иначе налог заплатить придется.
Главные вопросы по налогообложению продажи наследственного имущества
- Обязанность уплаты налога возникает, если срок владения унаследованной недвижимостью превышает 3 года (36 месяцев), но не 5 лет, как для прочего жилья. При этом течь срок начинает со дня смерти наследодателя. То есть независимо, когда фактически был оформлен жилище (письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648).
- Уменьшить облагаемый доход можно на величину имущественного вычета в 1 млн.
- С 2019 года можно брать расходы на приобретение этой квартиры предыдущим собственником (наследодателем). Но нельзя учесть никакие расходы на ремонт, коммунальные платежи (письмо Минфина России дал в письме от 26.11.2019 № 03-04-05/91743).
- Нельзя занижать стоимость продаваемой наследственной квартиры. Цена, указанная в договоре купли-продажи, сопоставляется с ее кадастровой стоимостью. И если в договоре указана меньшая, чем 70% кадастровой стоимость, налог будет доначислен налоговой инспекцией.
- Когда продажа квартиры от нескольких собственников по 1 договору, вычет в 1 млн. предоставляется на весь объект, а не каждому собственнику. Т.е. вычет получает каждый, но только согласно его доли (пример: 1/2 доля — значит вычет 500 тыс. руб, 1/3 доля — вычет 333,3 тыс.руб.).
- Если каждый владелец продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, то каждый вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
- Не существует никаких льгот для разных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние и пр.). После продажи унаследованного жилья никто не освобождается от уплаты налога. Ну, разве только те, кто владеет ею более 3 лет.
Чтобы определить облагается ли налогом наследственная квартира при продаже или нет, нужно считать только срок владения квартирой. Избежать налоговой обязанности возможно, выждав трехлетний срок владения квартирой, или свести доходы от продажи к нулю вычетами или расходам.
Срок подачи декларации
- Готовый пакет документов, следует сдать в налоговую до 30 апреля года, который идет после года, за который декларант отчитывается.
Пример: от продажи получили деньги в 2020 году, значить декларацию с приложениями сдать нужно до 30.04.2021 г.
- Если последний день сдачи выпадет на выходной, то этот день автоматически переносится на первый будничный день.
Пример: за 2017 год последним днем сдачи налоготчетности был 03.05.2018 г. В 2020 году последний день сдачи выпадает на будний, то есть переносов не будет.
- Преждевременная (досрочная) сдача в том же году, что и получается доход, не запрещена. Если налогоплательщик уверен, что иных доходов, вычетов не будет и отчетность не нужно корректировать, то можно сдавать и заранее.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Ставка подоходного налога
Ставки НДФЛ для наследников
| № п/п | Налогоплательщик | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Для резидентов | Ставка составляет 13% от общей стоимости квартиры или доли в ней |
| 2 | Для нерезидентов и иностранных граждан | Ставка составляет 30% от суммы сделки |
Лицо, унаследовавшее жилье, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенной собственностью. Гражданин может использовать помещение для собственного проживания, сдать его в аренду или отчудить. Закон не устанавливает никаких ограничений полномочий собственника.
Обязательным условием, с которым связано появление законных оснований для продажи наследственной недвижимости, признается вступление в права наследника и надлежащее оформление собственности. На практике законно реализовать имущество можно только по истечении 6-месячного срока с момента смерти наследодателя. Именно в этот период получатель вступает в свой статус и фиксируется отказ других потенциальных претендентов от прав на вещи умершего.
Продавец помещения должен подготовить пакет необходимой документации, осуществить сделку и выплатить проценты с полученного дохода. Пакет требуемых бумаг включает:
- правоустанавливающий акт;
- выписка из ЕГРН;
- при необходимости — согласие второго из супругов;
- техпаспорт объекта;
- справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- подготовленный экземпляр договора купли-продажи.
Порядок, согласно которому можно воспользоваться финансовой преференцией, предусмотренный НК России. ИНВ необходим в тех случаях, когда нет оснований претендовать на освобождение от налогов. Он представляет собой твердую сумму, на которую можно уменьшить размеры обязательных отчислений.
Важно! Фиксированная величина ИНВ в 2020 составляет 1000000 рублей. Если налогоплательщик решил применить эту льготу, механизм расчетов выглядит следующим образом. Объем облагаемой базы снижается на миллион рублей, а с полученной разницы следует уплатить проценты в госбюджет.
Гражданин, который продает жилое помещение стоимостью до 1 млн., вообще не платит государственного побора. Если гражданин реализует жилище за 4 млн., пошлина взимается только с суммы 3 млн. Это означает, что продавцу необходимо заплатить государству не 520 тыс., а всего 390 тыс. рублей. Экономия достаточно существенна.
Продажа доли в собственности одним из наследников
При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
- Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
- Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
- Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.
В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.
По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.
Как не платить налог при продаже доли в квартире, полученной по наследству?
Законодательством предусмотрены ситуации, когда наследник освобождается от уплаты налога с дохода при реализации доли в полученной по наследству квартире. В первую очередь нужно правильно рассчитать минимальный срок владения, поскольку дата отсчета в каждом случае разная.
- Гражданским кодексом (статьи 1114, 1152) устанавливается дата получения наследства. Это дата смерти гражданина, имущество которого наследуется. Соответственно, минимальный период владения будет считаться от даты смерти, а не даты, указанной в документе о праве собственности наследника.
Например, дед умер в декабре 2018 года. В наследство на долю в квартире вступил внук, оформив переход права собственности в феврале 2019 года. Внук относится к числу близких родственников, поэтому на него распространяется правило минимального владения наследованным имуществом в три года. Чтобы не платить НДФЛ, внуку целесообразно продать долю не ранее декабря 2021 года (тогда пройдет три года с даты смерти наследодателя).
- В отношении совместной собственности супругов позиция исчисления срока установлена письмом Минфина от 30.05.2016 № 03-04-05/30938.
Рассмотрим случай, когда умирает жена, на которую была оформлена доля в квартире, приобретенная в браке в марте 2017 года.
Моментом возникновения права собственности для обоих супругов считается дата приобретения совместного имущества, независимо от того, на кого это право оформлено. После смерти жены в 2021 году имущество перешло по наследству к мужу, но датой начала владения им остается март 2017 года.
Супруг вправе продать долю в квартире без налогообложения, поскольку с 2017 года уже прошло более трех лет.
- По доле в имуществе, наследуемой другим совладельцем, читаем письмо Минфина от 24.10.2013 № 03-04-05/45015. Изменение состава собственников долевого имущества не прекращает право собственности на него других дольщиков.