Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как присоединить балкон или лоджию к комнате». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Остекление балкона лучше доверить профессионалам. Только они смогут рассчитать вес будущих конструкций и подобрать подходящие материалы. Лучше отдать предпочтение легким алюминиевым профилям.
Этапы соединения:
Остекление внешней части балкона.
Демонтаж разделяющей стены между балконом и комнатой.
Утепление получившегося пространства.
Отделка всего помещения.
Все эти этапы, возможно, кроме последнего, должны быть описаны в проекте перепланировки.
В соответствии с проектом для отделки балконного пространства используются только легкие строительные материалы и строительные конструкции. Они не утяжелят полученное помещение и не создадут дополнительной нагрузки на опоры всего здания.
Почему нельзя присоединять лоджии в панельном доме?
Если говорить о присоединении балкона или лоджии к комнатам в панельных домах, то тут стоит упомянуть одно важное обстоятельство – снос или демонтаж стены, разделяющей балкон и комнату просто невозможен. Не стоит думать, что отказ в выдаче разрешения на перепланировку в данном случае будет лишь бюрократическим капризом. В панельном доме стена является одной целостной плитой, которая и удерживает собственным весом основу балкона и поддерживает плиту-перекрытие верхнего этажа.
Разрушение даже части этой вертикальной плиты может привести к серьезным последствиям, вплоть до разрушения части фасада.
Что делать, если перепланировка уже совершена?
Ответ один — узаконить её. Чтобы узаконить объединение, следует подготовить проект перепланировки. Далее необходимо согласовать данный проект со следующими инстанциями:
пожарнадзор;
СЭС;
собственник здания либо балансодержатель;
архитектура;
газовая инспекция, если в дом подведен газ;
теплосети;
жилищная инспекция;
энергоподающая компания.
(большую часть согласований можно проделать через МФЦ)
Подать все подготовленные документы на рассмотрение межведомственной комиссии, которая впоследствии должна выдать акт о согласовании перепланировки.
После выдачи акта необходимо заказать технический паспорт. В новом техническом паспорте будет указано, что перепланировка узаконена.
Процедура объединения
Любое совмещение начинается с проекта с размерами помещений до и после. «Нужно обратиться в проектную организацию с соответствующей лицензией, которая подготовит проект перепланировки. Далее нужно согласовать проект в Санитарно-эпидемиологической станции и в администрации района. После вы можете выполнить перепланировку. Потом надо получить новый техпаспорт БТИ и поставить квартиру на кадастровый учет с новыми площадями. Далее отдать документы в МФЦ и забрать новую выписку из ЕГРН», — рекомендует Ткаченко.
В случае если объединение кухни и лоджии/балкона затрагивает несущие конструкции, понадобится заключение от разработчика проекта дома, отметил адвокат, к.ю.н Геннадий Нефедовский. Кроме того, он подчеркнул, что при сносе подоконного блока или простенков необходимы теплотехнический расчет и заключение о безопасности работ. «Также вам потребуются документы, подтверждающие право на жилплощадь: свидетельство о владении квартирой, выписка из госреестра, подтверждающая право на имущество. Вдобавок могут понадобиться акты о долевом участии или приеме-передаче квартиры, техпаспорт квартиры из БТИ», — резюмировал юрист.
Как законно присоединить балкон к комнате или кухне?
Таким образом, присоединение балкона к комнате или кухне- это такой вид перепланировки, который в чистом виде согласовать нельзя. Но выход есть. Между ними можно установить распашные или раздвижные прозрачные двери (французское окно).
Некоторые устанавливают даже автоматические раздвижные двери.
Шаг 4. Подайте заявку в надзорные органы
Нужно написать заявление о перепланировке и предоставить в МФЦ, жилищную инспекцию или администрацию документы:
- паспорт собственника жилья;
- проект перепланировки;
- техпаспорт квартиры;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- согласие на перепланировку в письменной форме всех совершеннолетних членов семьи, у которых есть доля в квартире;
- протокол собрания всех жильцов дома с их согласием на перепланировку;
- если вы живёте в историческом здании, потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, допустима ли такая перепланировка.
Согласно части 4 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, в течение 45 дней вы получите от компетентного органа разрешение на перепланировку или отказ.
Последствия самовольной перепланировки
Если жилищная инспекция обнаружит самовольную перепланировку, она оштрафует владельца квартиры на 2000 – 2500 рублей по статье 9.12 КоАП Москвы. Кроме того, инспектор выдаст предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если хозяин квартиры не исполнит его, дело передадут в суд. Согласно статье 29 ЖК РФ, суд может выставить квартиру на продажу с торгов. Как правило, продают такие квартиры дешевле рыночной цены. Когда квартира будет продана, собственнику отдадут деньги за вычетом суммы, необходимой для устранения последствий незаконной перепланировки.
Перепланировка вносится в технический паспорт квартиры. Этот документ необходим, если квартиру нужно продать. Если в нем перепланировка не указана, возникнут сложности с продажей. Покупатели могут отказаться от сделки, так как в случае покупки ответственность за самовольные изменения переносится на них.
- Собственная технология продажи квартир за 30 дней и быстрее. 3 тарифа на выбор
- Квартиры в новостройках Твери. Только проверенные застройщики. Комиссия 0%
- Одобрение ипотеки за 15 минут и быстрее. Девять банков-партнеров
- Полное отсутствие скрытых комиссионных — репутация нам дороже
- Клиентам скидки на услуги по дизайну, отделке, переезду
Где и как получить согласование на присоединение балкона
В жилищную инспекцию необходимо предоставить техзаключение о возможности следующих работ от самого автора проекта дома (п. 4.7 Приложения 3 к ППМ №508).
Как правило, к владельцам монолитных, кирпичных домов и старых панельных зданий, где подоконный блок не зажимает балконную плиту, жилищная инспекция лояльна: техническое заключение может быть выполнено в любом проектном бюро, имеющем соответствующий допуск СРО на выпуск подобной документации.
Список документов для согласования присоединения балкона к комнате включает в себя:
- заявление;
- техпаспорт БТИ;
- копию правоустанавливающих документов;
- проект будущей перепланировки помещений;
- техническое заключение о ее допустимости и безопасности.
Пакет документов рассматривается, принимаются все согласования, а затем жилинспекция принимает окончательное решение по поводу присоединения балкона.
Процедура узаконивания
Как узаконить присоединение лоджии к комнате или кухне? Чтобы узаконить объединение кухни и лоджии, нужно пройти определенный путь. Важно, чтобы решение всех членов семьи на реконструкцию квартиры было единодушным.
Начать нужно с обращения с заявлением о грядущей реконструкции в БТИ.
Даже если техпаспорт имеется, и он соответствует фактической планировке квартиры, то все равно представитель БТИ должен убедиться, что пока что все в порядке, а также уточнить все размеры для последующей работы проектировщиков, обследовать на месте конструкции.
Если перестройка не повредит зданию, тогда ее разрешат. Тогда нужно сразу же обратиться в проектный институт, который разрабатывал техдокументацию на жилой дом.
Негативные моменты:
- Любой проект по объединению балкона с комнатой потребует согласования с органами местной власти. Любые действия, которые могут привести к нарушению прочности конструкции дома, не допускаются. Почти невозможно получить разрешение на снос перегородки между лоджией и комнатой. Также запрещается перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджию. Могут уйти месяцы на согласование одного только сноса оконной рамы и дверной коробки.
- Самостоятельно осуществить перепланировку будет очень сложно, т.к. необходимо четко представлять себе конечный результат и возможные трудности, которые могут возникнуть в процессе переделки. Скорее всего, придется обращаться за проектом к дизайнерам и людям, имеющим опыт реализации таких перепланировок.
- Потребуются большие финансовые затраты на демонтаж элементов балкона, материалы для отделки помещения и оплату труда рабочих, без которых обойтись наверняка не получится.
- Физический процесс перепланировки может занять длительное время, даже если для работы нанимаются рабочие. Это следует учитывать, выбирая время года для реализации проекта.
- Удалить всю перегородку между лоджией и комнатой, скорее всего, не получится. На это могут не дать разрешение органы власти, да и сама процедура чревата последствиями для всей конструкции дома. Придется включать перегородку в общий дизайн комнаты.
- После перепланировки использовать лоджию по своему прежнему назначению не удастся. Если раньше там хранились какие-то вещи, которым не место в квартире, то придется подумать над тем, куда их разместить. Этой проблемы можно избежать, если лоджия длинная и допускает разделение её на две части: собственно лоджии и составного элемента комнаты.
Чем отличаются балконы и лоджии
Между балконом и лоджией есть различия, которые влияют на возможности ремонта и перепланировки.Лоджия — это помещение. Она утоплена в фасад и с трех сторон окружена стенами. Если лоджия угловая — с двух сторон.
Балкон — это площадка, выступающая из фасада. Он примыкает к стене только одной стороной, а с остальных окружен ограждением.
Новый балкон выдерживает около 300 кг на квадратный метр. Но с возрастом конструкция становится менее надежной: максимальная допустимая нагрузка снижается примерно на 1% в год. Поэтому стеклить и утеплять балкон может быть опасно, а получить на это разрешение — сложно.
То, что лоджия с трех сторон окружена стенами, дает преимущества во время ремонта. Она выдерживает больший вес, чем балкон, а конструкция медленнее теряет надежность. Поэтому лоджию проще остеклить и утеплить. Разрешение на перепланировку лоджии дадут с большей вероятностью.
А еще за счет конструктивных особенностей лоджии обычно больше, чем балконы.
Панельный дом – особенности увеличения площади за счет балкона
Квартиры в типовых домах панельного типа достались во владение большому количеству людей в городах бывшего Советского Союза. Технология их строительства имеет множество привлекательных моментов, но для перепланировки и внутреннего переоборудования такие дома совсем неудобны.
Процедура объединения балкона с комнатой в панельных домах категорически исключает демонтаж разделительной стены. Ведь панель, выполняющая роль стены, одновременно является плитой, удерживающей вес балкона (лоджии), а также служит опорой для основания верхнего этажа. Удаление любого фрагмента монолитного блока может стать причиной обрушения не только фасада, но и значительной части строения.
Если вы являетесь владельцем квартиры в доме панельного типа, то продумайте заранее дизайн объединенного помещения и постарайтесь максимально интересно обыграть оставшуюся от балкона часть стены. В принципе, объединение в домах этого типа включает в себя лишь удаление оконного и дверного блоков, а балкон или лоджия всегда остаются отдельной зоной, в которой можно побыть наедине с собой, сосредоточиться на сложной работе или спокойно отдохнуть.
Можно ли это узаконить, и какова процедура подачи документов
В случае, когда собственник произвел самовольное объединение, узаконить балкон, как часть комнаты, будет непросто. Если при соединении пространства комнаты и балкона учтены все технические требования, то шанс, несомненно, есть. При несоблюдении хотя бы одного из них оформить перепланировку на законном основании не получится. Процедура подачи документов такая же, как описана выше.
Иногда возникает необходимость узаконить балконы на первом этаже. Самовольно возведенный балкон в этом случае классифицируется не как навесная конструкция, а как пристрой. То есть меняется статус земли под ним. Случаи передачи этой части земли в собственность крайне редки. Ее могут только сдать в аренду, если получено положительное решение суда. После этого производится оформление документов в БТИ и регистрационных органах.
Особенности присоединения лоджии к комнате или кухне
Объединение балкона должно сохранять тепло в помещении и защищать его от воздействия внешней среды. Поэтому в этом случае не нужно экономить на гидроизоляции. Это не только убережёт от влаги стены присоединяемой территории, но и будет препятствовать появлению грибка при объединении балкона с иным помещениями.
Лоджия не считается жилым пространством, а потому объединение балкона или той же лоджии с комнатой возможно вместе с внесением соответствующих изменений в Росреестр об увеличении жилплощади.
Говоря про объединение балкона с остальным пространством квартиры, стоит уделить внимание некоторым балконным элементам. Например, перемычке, которую вообще, ни при каких условиях, убирать нельзя. Следует также решить вопрос с отоплением. Поскольку, как правило, радиаторы расположены под окном, при разборе оконного проёма устройство придётся переносить. При этом на территории лоджии его устанавливать запрещено, нужно будет найти место внутри комнаты.
Когда на руках есть все согласования на объединение балкона, а в итоге вы получили отказ, не стоит расстраиваться. За защитой своих прав можно обратиться в суд.
Особенности перепланировки
Конечно, большинство людей хотят сделать так, чтобы балкон стал частью комнаты или кухни, расширяя таким способом их площадь. С точки зрения закона, раньше не было норм, которые напрямую запрещали бы такую перепланировку. Однако, на практике осуществить такие идеи объединения кухни и балкона или комнаты и балкона, и получить соответствующее разрешение на перепланировку квартиры, к сожалению, было невозможно.
Если в проекте перепланировки квартиры между балконом и внутренним помещением не указывалось наличие дверей, то Жилищная инспекция, как уполномоченный орган, выдавала отказ в согласовании такой перепланировки. Они относили такое объединение балкона и комнаты или кухни к реконструкции. А реконструкция согласно требовала получения разрешения на строительство в Комитете государственного строительного надзора. Фактически, такое согласование было аналогично тому, чтобы получить разрешение на строительство целого здания.
Но даже при предоставлении всех необходимых документов, Госстройнадзор не выдавал разрешение на такую реконструкцию. Чиновники объясняли свою позицию по данному вопросу следующим образом: при объединении балкона с комнатой или кухней система отопления должна отапливать и их площадь, что не было предусмотрено при проектировании и строительстве жилого дома. Если балкон объединен с внутренними помещениями в одной квартире, то отапливаемая площадь увеличивается незначительно и это никак не влияет на работу системы отопления. Но если разрешить объединять балконы во всех квартирах, то к внутренним помещениям добавятся значительные объёмы холодных балконов с недостаточной теплоизоляцией ограждающих конструкций, с которыми система отопления может просто не справиться, что приведёт к недопустимо низкой температуре внутри жилых помещений.
Таким образом, получить официальное разрешение на объединение балкона с комнатой или кухней в чистом виде нельзя никакими уловками и ни за какие деньги. Даже если производить соответствующее сильное утепление балкона и объединение его с комнатой, то и тогда преодолеть описанные препятствия не удастся. Можно демонтировать подоконный блок или часть наружной стены (для монолитных зданий), но между балконом и комнатой/кухней необходимо устанавливать раздвижные или распашные светопрозрачные двери (французские окна).