Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли купить квартиру в России без гражданства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно российскому законодательству, иностранные граждане в нашей стране вправе приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью (домами, квартирами и земельными участками) в коммерческих и личных целях. Иностранцы также могут приобрести недвижимость в кредит в российских банках.
Покупка недвижимости в России. Права иностранцев
При этом для иностранцев действуют ограничения на покупку земельных участков в определенных регионах. «К ним относятся земли на приграничных территориях, морских портов, сельхозназначения; лесные угодья, заповедники; территории оборонных объектов. Также иностранный гражданин не сможет купить недвижимость в городах, где установлен специальный режим (закрытый город)», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
По данным экспертов, чаще всего иностранные граждане покупают недвижимость в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в Сочи. Среди покупателей лидируют граждане Белоруссии, Казахстана, Украины, Узбекистана. Европейские страны, США и Великобритания идут в отрыве и часто покупают элитную недвижимость в столице, а также квартиры в старом фонде Петербурга.
Какие документы необходимо подготовить для сделки
Паспорт — это не только документ, подтверждающий личность иностранного гражданина. Прежде всего это необходимый атрибут заключения сделок с недвижимостью. В данном случае необходимо учесть, что паспорт должен быть переведен на русский язык, при этом перевод необходимо заверить нотариально.
Государство не ограничивает иностранного гражданина в возможностях. Это означает, что он имеет право купить квартиру как в новостройке, так и выбрать объект вторичного рынка. Алгоритм проведения сделки и процедура регистрации договора купли-продажи ничем не отличается от классических сделок с недвижимостью, однако в силу норм валютного законодательства расчеты в большинстве таких сделок должны проводиться с использованием безналичных счетов, открытых в российских банках.
По желанию иностранного гражданина договор о покупке квартиры может быть составлен одновременно на нескольких языках. Если иностранец не знает русского языка, он может пригласить на сделку переводчика, который разъяснит ему все условия соглашения.
Приобретение жилого помещения
Иностранные граждане имеют право приобретать жильё на территории России наравне с российскими гражданами. Никаких ограничений здесь не предусмотрено.
Иностранный гражданин может приобрести квартиру, часть квартиры или комнату в коммунальной квартире. Однако, даже зарегистрировав её в качестве своей собственности, он не может зарегистрироваться там как в месте постоянного проживания. Дело в том, что регистрация иностранца в жилом помещении, расположенном в России, было бы де-факто равносильно признанию его гражданином этой страны. Но это противоречит действующему законодательству, строго регламентирующему процедуру получения российского гражданства.
Что дает наличие недвижимости в России иностранцу
При оформлении вида на жительство в РФ покупка недвижимости льгот не дает, равно как и при решении других вопросов миграционного права. Однако это вовсе не означает, что владение недвижимым имуществом не повышает вас статус. Ведь в приобретенной недвижимости можно зарегистрироваться, а это обязательное условие для получения разрешения на временное проживание.
Кроме того, если вы живете в России дольше 3 лет и хотите ВНЖ, вам нужно доказать, что вам есть где жить, и вы можете обеспечить себя финансово. В таком случае наличие собственной недвижимости облегчает процедуру получения вида на жительство в РФ. Ведь если у вас есть квартира или дом, вам точно не откажут в получении документов на том основании, что вам негде жить.
Лица, которые имеют недвижимость или приравненное к ней имущество, платят налог на имущество физических лиц. Приравненным к недвижимости имуществом считают гаражи, машиноместа на стоянках, киоски и тому подобные архитектурные формы.
Это местный налог, то есть он устанавливается каждым муниципалитетом отдельно, потому нужно уточнять ставку в местных нормативных актах. Для исчисления суммы налога необходимо знать кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, ведь именно по ней происходит расчет суммы. Нередко собственники прибегают к процедуре оспаривания кадастровой стоимости, потому что механизм ее определения часто дает сбои. А ведь он сильно влияет на итоговую сумму налога.
Отдельно платят налог при продаже имущества. Доход физического лица при продаже квартиры подлежит декларированию, если она пробыла у него в собственности менее 5 лет.
Стоит помнить, что если иностранное лицо не является резидентом, то есть живет в стране менее 183 дней в течение года, он платит налог по повышенной 30-процентной ставке НДФЛ.
Но необходимо также проверять и наличие соглашения об избежании двойного налогообложения с возможностью зачета налога для гражданина конкретной страны.
Что могут купить иностранцы?
Есть свои требования и ограничения к выбору объекта:
- земли сельхозугодий (их получают только в аренду);
- наделы в приграничной зоне;
- объекты из недр, в континентальном шельфе;
- участки из лесных массивов;
- земли из госфонда в природных заповедниках;
- объекты на землях, относимых к оборонной или транспортной отрасли;
- имущество в районах с закрытым доступом (территории со спецрежимом).
Без апостиля документов не обойтись
Одно из требований к иностранцу при совершении сделок с недвижимостью – предъявление апостиля документов, принятого Гаагской конвенцией и подтверждающего подлинность содержащейся в документах информации. Апостиль может быть представлен в виде штампа или дополнительного бланка, который прикладывает к пакету документов нотариус. Он содержит наименование государства и города, где он был проставлен, ФИО и должность выдавшего лица, наименование учреждения, дату и номер, печать или штамп учреждения, подпись должностного лица.
Чтобы оформить апостиль, необходимо сделать перевод документов и заверить его у нотариуса. Если апостиль проставляется в России, необходимо написать заявление в Министерство юстиции РФ или другой орган, наделенный правом проставления апостиля, и заплатить государственную пошлину.
В случае продажи недвижимости иностранному гражданину необходимо предоставить документ, в котором указано его семейное положение, или разрешение от супруга (супруги) на совершение сделки. Это нужно для того, чтобы избежать оспаривания сделки в будущем.
Купля-продажа жилья, совершаемая с участием иностранных граждан, выступает в виде классической сделки с недвижимостью, предусмотренной гражданским законодательством, действующим в России, которая имеет ряд своих особенностей:
- расширенный перечень документов из-за необходимости предоставлять потенциальным покупателем нотариально заверенных переводов основных документов (паспорта, в случае осуществления представительства по доверенности – такой доверенности, если она составлена не на территории Российской Федерации);
- невозможность иностранным гражданином приобрести жильё в приграничных территориях, а также в непосредственной близости от особо охраняемых объектов или объектов, обеспечивающих безопасность государства;
- составление договора купли-продажи минимум на двух языках (русский, английский, а при необходимости, и на родном языке потенциального покупателя) с заверением экземпляров на каждом из языков у нотариуса (заверяется подпись переводчика), а сам договор составляется в количестве экземпляров на каждом языке, соответствующем количеству сторон в сделке.
Перечисленные особенности сделок с участием иностранцев являются обязательными нюансами, которые должны быть соблюдены в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Первое, что нужно сделать иностранному гражданину, желающему купить недвижимость, выяснить, где лучше купить квартиру в России. Важно учитывать те факторы, которые становятся определяющими для конкретного человека или семьи.
Важно! Подбором подходящего варианта можно заняться самостоятельно, изучив тематические сайты, но гораздо удобнее обратиться в риэлтерское агентство, которое учтёт пожелания клиента и возьмёт на себя юридическое сопровождение сделки.
После того, как выбран объект покупки, начинается процедура подготовки к сделке. На данном этапе стороны обговаривают нюансы будущего договора и заключают предварительное соглашение. Покупателю следует быть готовым внести часть стоимости квартиры в качестве задатка и подтверждения серьёзности своих намерений относительно квадратных метров.
Последний и самый важный этап – подписание договора и приобретение права собственности на жильё. Пожалуй, это два самых ответственных момента, которым стоит уделить максимум внимания, ведь гражданство другой страны накладывает отпечаток и на текст договора, и на процедуру вступления в права владения квартирой.
Могут ли иностранные граждане или фирмы покупать землю в России?
Какие земли могут приобретать иностранные граждане и иностранные компании в РФ? Какие документы нужны для оформления сделки купли-продажи земельных участков? А может ли иностранец или иностранная компания купить земельный участок в России? Обратимся к основному закону страны — Конституции РФ.
В п.3 ст.62 Конституции РФ закреплено, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.
Важно! То есть приобретение объектов недвижимости (к которому относятся земельные участки) иностранцами не запрещено. При этом существуют определенные ограничения.
Иностранным гражданам и лицам без гражданства земельные участки предоставляются в собственность исключительно за плату (п.4 ст.39.4 Земельного Кодекса РФ). Иностранец не может приобрести землю в России на безвозмездной основе.
Иностранцы и иностранные компании не могут выкупить земельный участок, который находится на приграничной территории или в границах морского порта.
Перечень приграничный территорий определен Указом Президента РФ от 09.01.2011 г. № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками».
Важно! Иностранные граждане, иностранные компании, лица без гражданства, а также компании, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 г. № 119-ФЗ (ст.3 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Законодательством об огородничестве и садоводстве также установлены определенные ограничения в части приобретения в собственность земельного участка.
Но на практике данное ограничение обходят. Так, иностранные компании и иностранные граждане создают на территории России фирмы («дочки», «дочки дочек») и приобретают землю.
Также ограничение по приобретению земельных участков содержат Федеральный закон от 30.11.1995 г. № 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации» и Закон Российской Федерации от 21.02.1992 г. № 2395–1 «О недрах», которые закрепляют порядок пользования участками континентального шельфа и недрами.
Законодательством РФ запрещено иметь на праве собственности участки недр, участки континентального шельфа, участки лесного фонда. Эти объекты могут предоставляться иностранцам только на праве аренды и то при условии, что они имеют право заниматься соответствующим видом деятельности.
Сложно ли иностранцу покупать квартиру в России?
Приобретения жилья нерезидентами России – это достаточно распространенная практика. На первый взгляд может показаться, что покупка квартиры может стать слишком сложной задачей, но на практике оказывается, что все можно сделать быстро и без проблем.
Процедура оформления покупки недвижимого имущества иностранным гражданином имеет весьма понятную схему. В первую очередь иностранцу нужно узнать, можно ли купить квартиру в том районе, где он присмотрел жилье. Дело в том, что не все части города могут быть открытыми для иностранного инвестирования, поэтому информацию всегда нужно уточнять.
Когда станет понятно, что жилье действительно можно купить, иностранному гостю России нужно перевести свой паспорт на русский язык. Это необходимо для правильного оформления документов.
Процесс его заверения происходит всегда у российского нотариуса, чтобы тот полностью проверил всю поданную документацию. Дополнительно придется показать визу и справку о наличии регистрации.
Нужно понимать, что покупка квартиры может осуществляться только тем иностранцам, кто имеет законное право на пребывание на территории РФ. Всем остальным гостям страны придется воздержаться от покупки квартиры.
Но как передаются права собственности?
Перед проведением процедуры нужно оплатить пошлину в размере 2000 рублей. Этот вид затрат берёт на себя будущий владелец. Сюда входит стоимость на обслуживание риэлтора, нотариуса и многое другое. Но всё это берется только по желанию. Кроме всех документов, продающая сторона должна подготовить официальную форму заявки, чтобы зарегистрировать квартиру.
ВНИМАНИЕ !!! Бумаги смогут сразу передаваться в МФЦ или Росреестр. Есть возможность направить через интернет. Можно сделать процедуру, если у вас есть электронная подпись. Иногда есть возможность нотариально заверить комплект документов.
Если вы оплачиваете Услуги через интернет, то госпошлина будет составлять 1400 рублей. Лучше всего запастись квитанцией или каким-либо другим документам по оплате и подать в Росреестр совместно с полным пакетом необходимых бумаг. Продавец получает расписку в государственном органе о том, что на учёт были приняты документы.
Что нужно иметь нерезиденту, чтобы купить недвижимость в России
Иностранцу, который решил приобрести жилье в Российской Федерации, нужно обратиться в налоговые органы, чтобы получить идентификационный номер, который оформляют в течение двух недель. Чтобы иностранцу заказать идентификационный номер, нужен перевод его паспорта. Также следует знать, что при продаже купленной недвижимости могут появиться проблемы с возвратом безналичных средств, а также уплатой процентов, если недвижимость была продана дороже, нежели куплено.
Законодательные нормы предусматривают безналичный расчет при покупке недвижимости на сумму свыше 300 тысяч рублей. Речь идет и о резидентах, так и нерезидентах. Поэтому в России перечислять средства на карту нужно с дебетового счета государства, резидентом которой является иностранное лицо. Пересекая границу, имеющиеся средства нужно за декларировать, чтобы их легализовать при внесении на счет. Однако эта процедура намного сложнее, нежели простой банковский перевод. Также важно уже в России, перевести средства с иностранного счета на инвестиционный. Это дает возможность, продавая недвижимость, получить всю сумму обратно, не выплачивая налогов. Однако такое положение действует только в отношении той недвижимости, которая была продана не дороже, нежели приобретено.
Оформление покупки квартиры иностранным гражданином
Покупка квартиры для иностранного гражданина сопровождается такими же правовыми нюансами, как и приобретение жилья для россиянина. В зависимости от статуса иностранного лица: временного пребывания или временного проживания, действует скорое или медленное приобретение недвижимости. Легче приобретать жилье, когда у нерезидента есть вид на жительство. За это время он может купить и даже продать приобретенное жилье.
Благодаря заранее подготовленной документации и оформлению права жить на территории страны, гражданин другой национальности наравне с другими жителями имеет прерогативу приобретать и продавать собственность. Несмотря на открытый доступ скупать недвижимость в городе, лица без гражданства не смогут приобрести собственность в приграничной зоне страны.
Какие нюансы нужно учесть продавцу
Продавцу нужно удостовериться, что иностранец легально пребывает на российской территории. Если продать недвижимость незаконно въехавшему в РФ лицу, сделка окажется аннулирована либо вовсе не состоится.
Также процедура продажи недвижимого имущества иностранцу располагает следующими особенностями:
- С 2013 г. был принят закон, соответственно с которым передачу прав собственности иностранцу требуется обязательно регистрировать в ЕГРН. Сделка будет завершена лишь в том случае, если информация о появлении права на жилье у иностранца внесется в реестр.
- Соглашение купли-продажи оформляется соответственно с нормами законодательной базы РФ (статья 1213 Гражданского кодекса России).
- Соглашение пишется на русском языке. Иностранцу предоставляется экземпляр договора на его родном языке. Статья 550 ГК России включает в себя правило об обязательности письменного соглашения.
- Свидетельства о праве собственности больше не оформляются. Вместо них используется выписка из ЕГРН.
- Нотариально заверять соглашение необязательно. Исключением являются ситуации, когда продается жилье из долевой собственности. Кроме того, посетить нотариуса потребуется, если владелец недвижимости не достиг возраста восемнадцати лет либо имеет ограниченную дееспособность.
- В договоре необходимо четко идентифицировать продаваемое имущество, указать точную стоимость.
Иностранцам не требуется платить налоговые отчисления при приобретении недвижимого имущества. При этом иностранное лицо, ставшее владельцем жилплощади в РФ, должно платить законодательно определенный налог на недвижимость. Эти налоговые отчисления причисляются к региональным, их размер определяется администрацией города. При подсчете налога учитывается кадастровая стоимость имущества. Его нужно платить раз в двенадцать месяцев.
Продавцу потребуется заплатить налоги с дохода, полученного при совершении сделки. Размер налога составляет тринадцать процентов с дохода. При этом для иностранцев, продающих недвижимость в РФ, устанавливается увеличенный налог, размер которого – тридцать процентов от полученного дохода.