Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку: инструкция для тех, кто не хочет переплатить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой, однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик.
Ипотека в новостройке: особенности
Есть и другие отличия.
- Свидетельство о собственности не выдается до завершения строительства объекта и его введения в эксплуатацию.
- На квартиру, купленную в ипотеку, банк оформляет право требования, а не залог. Связано это с тем, что квартира, по сути, никому не принадлежит до завершения строительства.
- Купить новостройку в ипотеку можно на раннем этапе строительства – это делает стоимость выкупа дешевле, чем при покупке готовой квартиры.
- Проценты на ипотеку в новостройке выше, чем на вторичном рынке, однако они снижаются, как только строительство завершается и квартира переходит в залог банка.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
- Возраст . Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
- Семейное положение . При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
- Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
- Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
- Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
- Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.
Какое жилье можно взять в ипотеку?
Ипотечный кредит можно использовать для покупки любого жилья: как готового (вторичный рынок), так и строящегося (первичный рынок).
Готовое жилье позволяет заселиться сразу после приобретения, но в этом случае ставки по ипотеке могут быть значительно выше.
Приобрести строящееся жилье можно по более низким ставкам, но придется подождать до момента ввода дома в эксплуатацию.
В последние годы значительная часть новостроек сдается с чистовой отделкой. Заехать в такую квартиру и жить в ней с комфортом можно сразу после окончания строительства.
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:
- Заявка в Росреестр.
- Договор купли-продажи.
- Подписанный ипотечный договор.
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
- Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.
Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:
- Отсутствие некоторых необходимых документов.
- Неправильное оформление документов.
- Запрет на проведение операций с недвижимостью.
- Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.
Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в ипотеку
- Первоначальный взнос обязателен;
- Перед тем как решиться на ипотеку проведите оценку своих финансовых возможностей, распланируйте бюджет, продумайте «подушку безопасности» на черный день;
- Проверьте, не подходите ли вы под условия одной из льготных ипотечных программ;
- Вас ждут дополнительные расходы при покупке новостройки в ипотеку в виде оценки и страхования квартиры, госпошлины за ее регистрацию (2 000 руб.). Не забывайте также про предстоящее обустройство и ремонт новой квартиры.
- После одобрения заявки на ипотеку у вас будет ограниченный срок на поиски подходящей квартиры — до 90 дней;
- После оформления ипотеки на готовую квартиру (по договору ДКП) вам необходимо будет провести ее приемку, регистрацию права собственности и получить налоговый вычет.
Почему я выбрала своего застройщика
В условиях нестабильности на рынке недвижимости, которая связана с экономическим кризисом, хотелось надежности в отношении будущего застройщика, поэтому я первым делом обратила внимание на самых известных и проверенных девелоперов.
В моем случае застройщик определился почти сразу, и это был ПИК. Я также смотрела проекты и других компаний – MR Group, «Эталон», «Инград», но почти во всех вариантах мне или не нравилось расположение и удаленность от метро, либо я не укладывалась в бюджет.
В пользу ПИК было много факторов:
- надежность и финансовая устойчивость;
- большой выбор новостроек на самых разных этапах строительства;
- привлекательные акции, на одну из которых мне впоследствии довелось попасть;
- отзывы знакомых, кто уже приобрел жилье, заселился и уже имеет опыт проживания в новостройке этого девелопера.
Из минусов я слышала о том, что некоторых не устраивает качество отделки, что в процессе приемки квартиры вскрывается много недочетов. Но этот минус меня пока не так волнует. Точнее сказать, из всех возможных минусов – этот минус я считаю не таким значимым на текущий момент. Взвесив все «за» и «против», решение было принято в пользу ПИК.
Полезные советы при оформлении ипотеки
При оформлении ипотеки обязательно следует обратить внимание на наличие в кредитном договоре пункта об изменении процентной ставки в зависимости от ключевой. Взяв кредит по такой «плавающей ставке», вы рискуете вносить взносы под 20-25% годовых в случае следующего кризиса.
Читая кредитный договор, необходимо также обратить внимание на еще одну тонкость: при погашении кредита, заемщику может понадобиться изменить условия договора. Например, рефинансировать кредит под более низкий процент или заменить одного созаемщика другим, в связи с какими-то переменами в личной жизни. Кроме того, реструктуризация кредита может потребоваться в связи с временной потерей доходов. В таких случаях кредитный договор может предусматривать дополнительные комиссии.
С чего начать, чтобы купить квартиру в ипотеку на этапе застройки
Из-за того, что это отличный вариант сэкономить спрос на такой вид кредитования очень широк и прежде, чем задаться вопросом как оформить ипотеку в новостройке необходимо найти дом в котором бы ещё остались свободные квартиры для продажи.
Стоит выбирать только проверенных застройщиков, только так вы сможете переехать в собственной жилье ближайшие пару лет, из-за нестабильной экономической ситуации это игра в Русскую рулетку, которая может затянуть стройку и на десять лет.
Для того, чтобы вам было легче понять, как действовать воспользуйтесь пошаговой инструкцией покупки квартиры в новостройке за счёт ипотеки:
- Первым делом следует провести мониторинг всех строящихся домов и основываясь на их технической характеристики, а так же желаемой инфраструктуры выбрать подходящий вариант;
- Далее отправляйтесь в представительство девелоперской организации, где предоставляется полный перечень партнёров и банков с условиями, на которых оказывается ипотечное кредитование;
- Попросите в банке список аккредитованных застройщиков. Иначе процесс проверки документов на квартиру в банке может затянуться;
- После обсуждения условий на которых банк согласен участвовать в процессе ипотечного кредитования квартиры в новостройке, необходимо её забронировать и переходить к официальной стадии оформления документов;
- Заключается соглашение об участии в долевом строительстве или уступке прав требования.
Какие сложности могут возникнуть
Реальные риски, которые скрываются за всей выгодой ипотеки в строящемся доме не стоит недооценивать. Говорить о том, что проблемы могут начаться ещё в процессе покупки квартиры в ипотеку в новостройке ещё на этапе кредитование мы не будем, а вот обратить внимание на самые распространённые риски, которые изначально кажутся очевидными, но на них не обращают внимание стоит:
- Приостановление строительства из-за несоответствия документации, оно может затянуться на неопределённый срок;
- Мошенники могут продать одну и ту же жилую площадь сразу нескольким покупателям;
- Не соблюдение технологических норм;
- Запрещение на ввод в эксплуатацию здания из-за несоответствия государственным нормам.
Ипотека в новостройке на этапе строительства один из самых привлекательных способов покупки собственного жилья, а иногда и единственный, который можно себе позволить. Но, одновременно это и обоснованный риск, который может сопровождаться различными факторами оттягивающими момент долгожданного заселения, поэтому взвести все плюсы и минусы проанализировав проектный бэкграунд.
Выгоды и проблемы приобретения в ипотеку строящегося жилья
Главный аргумент в пользу строящейся недвижимости – это стоимость будущего жилья и кредита соответственно. По сравнению с квартирой на вторичном рынке оно может быть дешевле на треть. Специалисты рекомендуют выбирать новостройки, где квартиры готовы хотя бы на 30%, а еще лучше – на 50%. Стоимость таких квадратных метров пока еще остается низкой, а вероятность сдачи объекта в срок повышается.
Жилье в строящемся комплексе всегда юридически чистое: нет необходимости проверять его обременение, да и титульное страхование оформлять не надо. Следовательно, и шансы связаться с мошенниками ниже.
Планировка таких квартир самая современная, есть возможность изучить несколько проектов и выбрать оптимальный. Широкий выбор новостроек дает возможность клиенту купить квартиру в нужном районе. В новых микрорайонах предусмотрена и новая инфраструктура, много парковочных мест.
Рынок первичного жилья осваивают активно. Кроме дополнительных возможностей есть в такой ипотеке и немалые риски:
- Если фирма разорится, стройку заморозят надолго – выбирайте жилье почти готовое;
- Расходы в период строительства дома возрастут, особенно если придется оплачивать и ипотеку, и арендованное жилье;
- Без первоначального взноса в таком виде кредитования не обойтись, так как завышение стоимости сделать сложно.
Требования к заемщику
Как всегда, главным требованием любого банка к заемщику будет хорошая кредитная история. Однако это – не единственное требование:
- Положительная кредитная история у всех созаемщиков (если есть проблемы, то смотрите наш пост «ипотека с плохой кредитной историей»);
- Заемщик должен иметь российское гражданство и прописку (если нет, тот смотри пост «ипотека для иностранца»);
- Возраст заемщика должен быть от 18-го года до 75-ти лет на момент окончания кредита;
- Трудовой стаж: на последнем рабочем месте – более 6-ти месяцев, в целом за последние пять лет – более года (есть банке с требованием по стажу от 3-х мес.);
- Доход заемщика должен в среднем на 40% превышать установленную сумму ежемесячных выплат по ипотеке;
Также банки могут предоставить вам особые условия при оформлении ипотеки на новостройку, если вы:
- Зарплатный клиент банка;
- Работаете у лица или организации, которые являются партнерами банка.
При решении приобрести собственную недвижимость, получив ипотеку, необходимо знать, что ипотека на первичное жилье имеет несколько отличий от ипотеки на повторно продающееся.
В рамках программы делового возведения, новостройкой называют квартиру, находящуюся в здании, которое в процессе строительства. Как только владелец получает бумаги на право собственности данного жилья, квартира будет считаться вторичной. Хоть и жильё находится в новом состоянии, и в ней ещё никто не проживал.
Документ о праве собственности выдаётся обязательно, после того, как здание войдёт в эксплуатацию, и подпишутся все бумаги приема и передачи объекта. Бывает так, что дом уже возвели, все акты подписали, но свидетельство не отдают, так как застройщик задерживает подписание бумаг.
В таком случае появляется проблема, так как кредитование по программе для новостроя уже невозможно, ведь дом застроен. Но и оформить по программе вторичного жилья документы нельзя, из-за того, что отсутствует свидетельство. Поэтому некоторые банки предлагают услугу ипотечного займа на застывший период. В числе этих банков Сбербанк. Данная программа подразумевает покупку недвижимости по предварительному договору купли-продажи.
Теперь переходим от теории к практике. Для банка не имеет значения, на какое жилье выдавать вам кредит. Здесь главную роль играет ваша платежеспособность, а не возраст квартиры. Если брать банки, где берется больше всего ипотечных кредитов, то ставки по ипотеке на приобретение первичного и вторичного жилья разные. Разница может колебаться в пределах 3%, т.е. процентная ставка по ипотеке на жилье в новостройке ниже, чем на рынке вторичного жилья. Сумма кредита также отличается – большую сумму можно получить в кредит, покупая жилье на вторичном рынке. По срокам кредитования, то здесь показатели равны. Так, если вы покупаете квартиру в новостройке, то у вас больше шансов получить небольшой заем по сравнению с желающими приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости. По словам экспертов, большинство операций на вторичном рынке имеет альтернативный характер, т.е. сумма доплаты будет не так высока, если сравнивать с общим бюджетом покупки.