Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходят торги по банкротству физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очень легко найти имущество, выставленное на продажу должником. Для этого управляющий недвижимостью подает заявку на регистрацию в реестре в Росимущество и подтверждает зарегистрированные права на квартиры, комнаты, дома и коммерческую недвижимость. Кроме того, доля в праве собственности (например, ее 1/2 доля в квартире) может быть продана.
Какое имущество выдвигают на торги
Торги по банкротству физических лиц вправе реализовать абсолютно разнообразные активы. Перечень объектов владений задолжавших граждан довольно велик. В списке лотов участники аукционов могут найти все, что им необходимо. Наиболее распространенными считаются активы, перечисленные ниже:
- организации;
- автотранспортные средства;
- права требований;
- заводы;
- бытовая техника;
- недвижимость;
- предприятия, выпускающие всевозможные товары;
- оборудование для производства;
- бытовая техника;
- материальные активы;
- специализированная техника;
- земельные участки разного назначения;
- товарные знаки фирм.
Этапы ведения аукциона
При осуществлении торгов по банкротству физических лиц специалисты отличают 3 этапа. Рассмотрим их детальней:
- I этап. Именуют его первичными торгами. Является он начальным этапом. За этот период участники вправе сделать ставки с целью повышения стоимости объекта продажи. Величину шага для подъема стоимости лота определяется заранее условиями торгов. Принятие каждого последующего шага осуществляется системой по прошествии получаса после предыдущего.
- II этап. Называют этот период повторными торгами. Проводят их, когда проведенный аукцион признан по конкретным причинам несостоявшимся. При осуществлении распродажи повторно стоимость лота ставится ниже предыдущей на 10%.
- III этап. Когда первый, второй аукционы признают несостоявшимися, назначают ведение публичных торгов. Ведущим отличием процедуры выступает значительно снижение цены на объекты торгов, которое происходит через конкретные периоды времени, оговариваемые заранее.
Немного о «подводных камнях»
Отдельно следует сказать о сложностях участия в торгах по банкротству, чтобы обойти их с наименьшими потерями. Частично мы уже упоминали об этом – различные обременения на недвижимость могут испортить радость приобретения даже выгодного лота, как и ситуация, при которой реализуемый автомобиль находится в угоне, а покупатель об этом не знал. Обратим внимание еще на некоторые «подводные камни»:
- Много времени уходит на поиск хорошего лота и на его проверку, осмотр в натуре, поездки до места, переговоры со специалистами. Затраты фактически могут не окупиться.
- Конкуренция, особенно на стадии публичного предложения, достаточно высока.
- Выгодный лот может оказаться «проблемным»: в залоге, недоступен для осмотра, числится только по данным бухучета, а на самом деле отсутствует, нет документов на право собственности по лоту и др. Известны случаи и прямого мошенничества, когда должник реален, но в его имуществе отсутствует опубликованный лот.
- Даже правильно и вовремя оформленную заявку могут отклонить из-за ошибки при проверке пакета документов, и время на подачу будет упущено – человеческий фактор отменить невозможно.
Даже подержанные автомобили могут продать на аукционе за достаточно крупную сумму. Поэтому управляющий обязательно проверит наличие автомобиля, принадлежащего должнику, и направит соответствующий запрос в ГИБДД. Если у банкрота есть автомобиль, он будет оценен и продан.
Существует только одна ситуация, когда должник может оставить себе автомобиль после процедуры продажи. Для этого необходимо доказать, что автомобиль необходим должнику в связи с его инвалидностью. Или есть очень близкий родственник, который находится на иждивении банкрота и является инвалидом. Например, дети и родители. Такие автомобили либо оборудованы специальными средствами контроля, либо выделяются напрямую через службу социального обеспечения и Фонд социального страхования. Однако, к сожалению, в наши дни такие специальные автомобили становятся все менее доступными. Обычно они приобретаются за счет средств попечителей.
Этапы проведения торгов
Проведение торгов проходит в 3 этапа:
1. Первичные торги – этап, который проходит в форме аукциона на повышение цены (то есть победителем станет тот, кто предложит наибольшую цену). Первоначальная стоимость имущества обычно является среднерыночной. Сумма, на которую будет повышаться стоимость имущества, или по-другому – шаг аукциона, устанавливается финансовым управляющим в положении, так же, как и срок проведения. Обычно срок составляет – 1 месяц.
На данном этапе выигрывает тот покупатель, который предложит наибольшую цену, от установленной первоначальной.
2. Повторные торги – этап, который состоится в том случае, если имущество не получилось реализовать на первом этапе. Стоимость имущества здесь снижается на 10 %. Процедура не отличается от первичных торгов, срок также составляет 1 месяц.
3. Публичные торги – завершающий этап торгов. Проводится в случае, если повторные торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок. Финансовый управляющий выставляет имущество на открытые торговые площадки (Авито, Циан и другие). Цена имущества на данном этапе стартует с рыночной и снижается каждые 3-7 дней на 10%. Срок и сумма снижения стоимости предусматривается Финансовым Управляющим в положении о торгах.
Результатом торгов является заключение договора купли-продажи и передача имущества новому собственнику.
Пример реализации автомобиля в 3 этапа
Финансовый Управляющий выявил у гражданина М. автомобиль. Оценив его стоимость, было подготовлено положение о торгах с начальной стоимостью в 350 000 рублей.
После утверждения Судом положения Финансовый Управляющий сделал объявление в газете «КоммерсантЪ» и в ЕФРСБ.
Срок первичных торгов был установлен с 10.10 по 10.11 – заявок за этот период не поступило, торги признаны несостоявшимися.Повторные торги были назначены на период с 15.11 по 15.12, стоимость авто была установлена 315 000 рублей –подана единственная заявка на торги, но покупатель отказался выкупать авто, торги также признали несостоявшимися.
20.12 – автомобиль был выставлен на Авито, стоимость составляла 350 000. Каждые 3 дня цена падала на 10%. 26.12, когда стоимость авто была 283 500, нашелся покупатель и 28.12 был заключен договор – купли продажи с передачей документов и ключей.
Таким образом, автомобиль был реализован только с 3 этапа торгов, по стоимости ниже заявленной в самом начале. Торги длились более 2 месяцев.
Однако, это не значит, что имущество не будет реализовано с 1 или 2 этапа. Все зависит от ликвидности.
Что же такое банкротство и как еще продаются квартиры на торгах
В соответствии с Гражданским кодексом банкротство регулируется ФЗ 127 «О несостоятельности (банкротстве)». Закон устанавливает основания для признания должника банкротом, регулирует порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. Квартиры с торгов также продаются в рамках исполнительного производства на основании ФЗ № 229 («Об исполнительном производстве») основания введения процедуры те же — не выполнение собственниками своих финансовых обязательств, данная процедура не предполагает банкротство должника, реализуется только конкретное имущество по которому вынесено решение судебного пристава о наложении взыскания и выставлении его на торги. Есть несколько принципиальных различий в торгах для желающих приобрести такие объекты, за исключением разного пакета документов и правовых последствий для собственника, это:
все торги по банкротству проводятся только в электронном виде на ЭТП (электронных торговых площадках) с помощью аппаратно-вычислительных средств площадки, в отличии от продажи квартир по исполнительному производству, тут торги только сейчас начинают переходить в электронный вид и большая часть их по-прежнему проводиться путём личной подачи заявок участников торгов и проведения торгов посредством вскрытия конвертов с ценовыми предложениями с определением победителей на основе максимально предложенной цены.
порядок продажи. Торги по банкротству проводятся в три этапа: первый — аукцион на повышение, начальная цена устанавливается по рыночной стоимости на основании отчета об оценке; второй аукцион на повышение проводиться в случае если первый не состоялся, тогда устанавливается дисконт 10% от цены первого аукциона и не менее 30 дней проводятся новые торги; третий этап это публичное предложение, предполагает постепенное снижение стоимости, установленное положением о торгах до момента продажи объекта на соответствующем этапе снижения. По исполнительному производству имущество продается только в два этапа: первый аукцион на повышение по начальной стоимости и второй аукцион с дисконтом 15% от первого, если первый не состоялся, этапа публичного предложения данная процедура не предполагает.
размер задатка в банкротстве законодательно ограничен 20%; при торгах по исполнительному производству задаток зачастую достигает 50% от стоимости лота.
срок оплаты выигранного имущества. При торгах по банкротству – 30 дней с момента заключения договора купли-продажи, по исполнительному производству в течение 5 дней. В обоих случаях, если победитель торгов в указанные сроки не оплачивает имущество, или уклоняется от заключения договора купли-продажи, внесённый им задаток не возвращается, судебная практика по этим вопросам также не на стороне победителя.
как и какие квартиры попадают на торги
На торги попадают квартиры, находящиеся в собственности как физических, так и юридических лиц. Квартиры собственниками которых являются юридические лица, более безопасный предмет покупки так как банкротство связано с финансово-хозяйственной деятельностью предприятия и как следствие предполагает отсутствие зарегистрированных лиц, или при их наличии упрощает порядок снятия их с регистрационного учёта в будущем. Квартиры физических лиц, зачастую выставляются на торги в связи с невыплатой собственниками обязательств по ипотечному кредитованию, в данном случае продаваемое имущество находиться в залоге у банка, что ошибочно создаёт ощущение безопасности и безпроблемности этих сделок. По квартирам юридических лиц вопросов и рисков несколько меньше, поэтому более подробно остановимся на имуществе физических лиц.
особенности рынка торгов по банкротству и арестованному имуществу
Вокруг рынка торгов много мифом и заблуждений, связано это в основном с несовершенством законодательства, извечным желанием и поиском людьми халявы. На рынке торгов уже несколько лет лучший дисконт, который можно получить при покупке квартиры с торгов это 10 максимум 15%. Очереди за квартирами с торгов выстраиваются такие, что многие объекты продаются по рыночной стоимости, а иногда и дороже. Даже риэлторы удивляются тем сделкам, которые заключают люди на торгах. На обычном рынке можно приобрести квартиры по такой же стоимости, не связывая себя проблемами со снятием обременений, арестов и риском, купить квартиру с жильцами с последующими бесконечными попытками снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц – уверяют они, и это действительно так. Все эти процедуры могут занять несколько лет так и не привести к результату. Если о снятие арестов и обременений еще можно говорить, то вот снятие с регистрационного учёта граждан, как показывает судебная практика, процесс очень долгосрочный и малоперспективный. Даже из ипотечных квартир выписать собственников проблематично, особенно если речь о детях и других социально защищенных категориях граждан, ответственность за их будущее судьи на себя брать не хотят и не берут.
Не все аресты снимаются – не все аресты снимаются в рамках продажи квартиры по банкротству или по исполнительному производству, например аресты по уголовным делам снять практически невозможно, более того те аресты и обременения которые снимаются требуют планомерного и системного подхода, работы с конкурсным управляющим, судебными приставами, банком, хорошо если банк не ликвидирован, а такое тоже бывает. «Автоматически» как считают и уверяют многие, аресты не снимаются — всё делают люди.
Уделить особое внимание необходимо квартирам, где собственником является один из супругов, в этом случае получаем риск оспаривания сделки вторым супругом. В этом случае есть этот риск или нет, зависит от многих факторов описать которые возможно только в рамках отдельной статьи. Просто обратите на это внимание и проконсультируйтесь у юриста-практика по аналогичным вопросам. В противном случае рискуете получить недостоверный ответ и как следствие купите оспариваемую квартиру, или откажитесь от покупки вполне беспроблемной квартиры.
Что нужно проверить и куда смотреть в первую очередь
Правильно определите реальную рыночную стоимость квартиры, принимать решение на основании начальной стоимости или отчёта об оценке крайне рискованно, переплаты за квартиры на торгах явление частое и распространённое. Запомните – торги, не равно купить квартиру дешево!
Проверьте состоит ли собственник в браке, приобреталось квартира в его период, есть и был ли брачный договор.
Проверьте наличие зарегистрированных лиц. Даже если квартира ипотечная и в ней есть зарегистрированные граждане, то закладывайте минимум год на решение вопросов с выпиской и освобождением квартиры. Если покупаете для себя и не являетесь специалистом, при наличии зарегистрированных лиц, не собирающихся выписываться добровольно, крайне рекомендую отказаться от этого варианта покупки.
Закажите ЕГРН и проверьте наличие арестов и обременений, уточните у конкурсного управляющего или судебного пристава, каким образом, в какой последовательности и в какие сроки они будут сниматься, ответ «автоматически» исключаем сразу.
Покупать или нет квартиру на торгах и можно ли на этом заработать?Покупать можно, заработать на квартире — сложнее, в большинстве случаев можно рассчитывать на покупку квартиры для личного пользования с реальным дисконтом 10-15% к реальной рыночной стоимости. Если вы решили себя попробовать и самостоятельно купить квартиру с торгов по банкротству или реализуемую в рамках исполнительного производства, рекомендуем обратить внимание на квартиры, где собственники юридические лица, без обременений и прописанных – это конечно не гарантирует отсутствие проблем, но значительно снижает риски. Купить квартиру с торгов безопасно и с дисконтом можно, но, нет никакой халявы покупки квартиры за пол цены и быть не может! Ликвидные объекты всегда найдут своего покупателя по цене чуть ниже рыночной. На проблемные квартиры скидка, конечно, будет больше, но надо ли оно вам и сможете ли справиться с этими проблемами, сколько времени и денег уйдёт на это, вопрос риторический.
Каким способом реализуют имущество
Для того чтобы продать имущество банкрота, организуются:
-
Аукцион, в котором можно участвовать всем физическим и юридическим лицам. Ограничения могут устанавливаться на предметы, изъятые из свободного оборота, требующие наличия специального права пользования, например, оружия. В аукционе побеждает участник, предложивший самую высокую цену за лот.
-
Закрытый конкурс, в ходе которого реализуются памятники искусства и объекты культурного наследия. Право владения получает участник, который даст согласие на выполнение условий, предусмотренных договором купли-продажи.
Как научиться покупать имущество банкротов выгодно?
Участие в торгах по банкротству для многих является не разовой акцией (например, для покупки машины или жилья для личного пользования), а постоянным способом заработка. Поскольку с ростом числа банкротов увеличивается и количество выставляемых на аукционы лотов, возможность заработать на таких покупках с каждым годом интересует все большее число россиян.
На первых двух этапах аукциона цену лота нельзя назвать выгодной. Привлекательность в цене, но и вместе с тем повышение конкуренции, идет на этапе публичных предложений, когда есть шанс купить имущество по цене, в разы ниже, чем реальная его рыночная стоимость. Иногда цены падают до смешных отметок. Здесь главное не упустить время, но оставаться хладнокровным, чтобы не купить «что попало» в пылу азарта, — напомнил Илья Артемьев.
По его словам, ключевой задачей для участника торгов является грамотная оценка ликвидности имущества. Он отметил, что нередкими являются ситуации, когда гражданин, купивший лот по «бросовой» цене, так и не смог его перепродать из-за отсутствия спроса на рынке.
Высоколиквидные и высокоприбыльные объекты, интересные покупателям, традиционно уходят с молотка еще до этапа публичного предложения. Поэтому вряд ли стоит обольщаться, увидев «копеечный» лот под конец торгов.
Если вы видите, что имущество долгое время никого не интересует и конкуренция не растет пропорционально снижению цены, либо организатор торгов весьма неохотно предоставляет информацию по объекту — это повод задуматься и присмотреться к иным лотам. В таких случаях мы можем иметь дело с неликвидным лотом или объектом с завышенной стоимостью и даже небезупречным с юридической точки зрения.
Первый, при необходимости – второй, аукционы проходят в закрытой форме и идут на повышение цены. В закрытом аукционе в установленный момент открываются все поданные заявки, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену.
Если первый аукцион признается не состоявшимся, проходит второй при сниженной начальной цене лота на 10%. Если же и он признается несостоявшимся, то происходят открытые публичные торги, на которых цена понижается. Открытый аукцион представляет собой торги по типу «живого» аукциона, только все проходит на электронной площадке в личном кабинете участника.
Организаторами устанавливается шаг в размере определенной суммы и промежуток времени, в течение которого можно сделать шаг. Участники аукциона видят только номер заявителя и сумму, которую он предложил. В итоге побеждает тот, кто подал последнее ценовое предложение перед закрытием торгов.
Как найти подходящий лот? Инструкция
Придерживайтесь рекомендаций:
- Как правило, на торги выставляются дорогостоящие активы. Перед тем как покупать их, советуем посетить объект и познакомиться с его нынешним хозяином, записать его контакты.
- Если вы хотите приобрести дорогое оборудование, то необходимо взять с собой на осмотр специалиста, который сможет оценить реальное его состояние, выдав своё экспертное заключение.
- Приобретая квартиру, убедитесь, что в ней не прописаны дети до 18 лет или недееспособные лица, а также люди, находящиеся в тюремном заключении.
- Проверьте обременение на активы, направив запрос в Росреестр.
- Если вы владеете информацией о личности хозяина имущества, то проверьте его на сайте ФССП, возможно, у него имеются открытые исполнительные производства.
- Оцените, стоит ли приобретать данный лот.
Определите цель покупки активов:
- Для собственных потребностей: квартира для проживания или транспортное средство для езды.
- Инвестор должен подбирать лот, ориентируясь на потребности заказчика.
- Перепродажа третьим лицам. Из всех вариантов необходимо выбрать оптимальный.
Процедура проведения торгов по банкротству строго регламентирована законодательными актами РФ. При этом конкретно установлены сроки, отведенные на прохождение каждой его стадии.
Если к реализации планируются ценные бумаги, соответствующая заявка должна быть выставлена несколько раз в течение 2 (двух) месяцев. Отсчет этого периода начинается с того дня, когда судебным приставом было вынесено соответствующее решение.
В тех случаях, когда на торги выставляется имущество, являющееся недвижимым (в том числе предприятия), помимо резолюции, а также акта приема-передачи такой собственности, должны быть представлены документы, в которых имеются данные о принадлежности участка земли.
Необходимыми документами являются:
- документ, подтверждающий арест недвижимости;
- свидетельство, которым устанавливается право собственности на недвижимое имущество;
- документы, содержащие основные характеристики объекта недвижимости.
Если на распродажу передается строящийся объект недвижимости, понадобится дополнительно представить следующие документы:
- копию документа об отведении участка земли под застройку;
- разрешение на строительство, которое выдано органами государства.
Далее в обязательном порядке проводится инвентаризация продаваемого имущества. Сведения о ней должны быть занесены в перечень Единого федерального реестра, в котором ведется учет информации о банкротах.
С этого момента в течение месяца кредитор либо другое официальное лицо могут потребовать у конкурсного управляющего провести оценку имущества должника. Такое требование является законным, когда задолженность выше цены имущества более чем на 2%. На такую оценку отводится 2 (два) месяца. Этот период исчисляется с момента, когда конкурсный управляющий получил соответствующие требования от кредиторов.
Аукционы, на которых продается имущество лиц, признанных банкротами, являются уникальным и очень интересным способом заработка.
Но стоит помнить, что покупка любого имущества на торгах представляет собой непростой процесс в юридическом плане. При этом нужно знать огромное количество тонкостей и нюансов.
Покупки в процессе торгов значительно отличаются от традиционного приобретения имущества.
Торги по банкротству могут стать прибыльным бизнесом в том случае, если решивший заработать таким образом обладает рядом качеств.
Основными среди них являются:
- возможность непрерывно отслеживать информацию о проводимых процедурах банкротства, а также об объявлении распродажи имущества;
- знания, а также определенный опыт приобретения имущества, а также участия в торгах;
- организаторские способности, которые помогают в совершении сделок купли-продажи.
Аукционы не могут быть отдельным независимым ни от чего видом бизнеса. Объясняется это тем, что далеко не всегда можно реализовать его. Даже несмотря на то, что аукционы проводятся большим количеством конкурсных управляющих, торги не являются системными и независимыми (в отличие от традиционных торгов купли-продажи).
Среди физических лиц как вид бизнеса приобретает все большую популярность приобретение имущества посредством участия в аукционах для последующей его перепродажи. Такая деятельность может приносить ощутимый доход.
Для этого потребуется иметь довольно большое количество информации, а также обладать коммерческой жилкой и предпринимательским талантом.
Как принять участие в аукционах или торгах по банкротству
Новичку в деле аукционов/торгов может показаться, что это сложное, запутанное и утомительное занятие. Но это поверхностный взгляд. Хорошая теоретическая подготовка и практика доведут ваши действия до автоматизма. Набив руку на недорогих лотах, вы сможете без риска приступать к вложениям на аукционах в более дорогие имущественные объекты продаж.
Вашему вниманию 10 универсальных шагов для того, чтобы научиться участвовать в торгах и аукционах по банкротству.
Несколько выводов напоследок
Если хотите зарабатывать на аукционах или торгах по банкротству, будьте готовы заниматься этим каждый день. Это не пассивная прибыль, а ежедневная работа, которая с опытом дойдет до автоматизма и будет приносить немалую прибыль.
Со временем вы научитесь находить оптимальные лоты с умеренной конкуренцией и профессионально оценивать ликвидность объекта. Вы сможете планировать успех и выигрывать торги при минимальных вложениях. Быстро перепродавать объект по цене несколько раз дороже, чем купили.
Главное – учиться, не бояться и «набивать руку» на малобюджетных лотах. А набравшись опыта и уже немного заработав, приступать к приобретению крупных, серьезных и прибыльных лотов.