Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен ремонтировать балконную плиту — УК или жильцы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы не знаете, кто должен ремонтировать балкон квартиры, если она не приватизирована, ответственность по профилактике и ремонту общего имущества (плиты и внешняя стена примыкающей конструкции) относятся к управляющей компании.
Кто отвечает за балкон в приватизированной квартире?
Статья по теме: Как утеплить балкон без батареи
В квартирную ежемесячную плату входит стоимость за ремонт и обслуживание несущей стены и плиты вашего балкона. Ответственность владельца: слежение за состоянием перил, парапетов и иных примыкающих конструкций.
Чтобы управляющая компания выполнила ремонт на основании ответственности перед собственником:
- Напишите заявление о проведении ремонтно-восстановительных работ;
- Сфотографируйте аварийные участки территории. Предварительно получите письменное разрешение от соседей;
- Напишите пояснительную записку о необходимости ремонта выступающей квартирной территории. Пример причины: аварийность конструкции влечет опасность жизни и здоровью как собственников, так и иных граждан.
Оформленные документы копируются. Одна копия отправляется в ЖЭК, а вторая — остается у владельца.
Примеры из судебной практики
Пример 1. Управляющая компания обязана произвести ремонт балкона
Суд второй инстанции удовлетворил требования собственника об обязании управляющей компании восстановить разрушенную балконную плиту.
При этом, доводы о том, что ремонт балконной плиты носит капитальный характер, что требуется проведение общего собрания собственников и о том, что необходимо собрать с собственников дополнительные денежные средства, судом признаны несостоятельными, поскольку общее имущество собственников должно содержаться с соблюдением характеристик надежности безопасности многоквартирного дома, а также безопасности для жизни и здоровья граждан (см. подробнее апелляционное определение Московского областного суда от 10 июля 2013 года по делу N 33-12503).
Пример 2. Ремонт ограждающих конструкций балкона должна выполнить управляющая компания
Суд обязал управляющую компанию отремонтировать ограждающие конструкции балкона, устранить причины протечек воды с потолка, выполнить иные работы..
Суд отверг доводы управляющей компании и указал, что ограждающие конструкции балкона квартиры, взаимосвязанные с балконной плитой, равно как и плиты потолочных перекрытий, относятся к общему имуществу собственников помещений дома.
При вынесении решения, суд основывался на положениях пунктов 4.2.4.2 и 4.3.1 Правил, утвержденных постановлением Госстроя, в соответствии с которыми, при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций (см. подробнее апелляционное определение Пермского краевого суда от 20 мая 2013 г. по делу N 33-4741).
Заявление на ремонт балкона
Если течет плита, относящаяся к общедомовому имуществу, собственник квартиры может подать официальный запрос в УК на устранение недочетов в свободной форме. Чтобы заставить управляющую компанию выполнить свои обязательства, документ должен быть составлен правильно. В него нужно вписать реквизиты, данные заявителя и УК, сообщение о выявленных проблемах, требование о ремонте, а также его обоснованность. Заявление с подписью заявителя нужно составлять в 2-3 экземплярах.
При обнаружении аварийной ситуации, обращение к УК можно подать коллективно. В этом случае к заявлению прикладываются фотографии объекта, заключение независимого эксперта, которое подтверждает необходимость ремонта, а также лист с подписью всех жильцов. Обращение можно передать лично управляющей компании или направить документ электронно по почте.
Определяем категорию имущества
Трудности с определением ответственности возникают из-за того, что по сути балкон относится как к индивидуальному, так и общедомовому имуществу. Так, бетонная плита – это общее имущество (ПП РФ № 491 от 13.08.2006 ч. I, п.2). Поэтому за сохранность этого конструктивного элемента здания, равно как и за его ремонт несет ответственность УК.
Также УК несет ответственность за надлежащее состояние кровли над балконами и лоджиями на последних этажах домов.
А вот следить за элементами остекления, дверями, навесами должен собственник. Поэтому работы по окраске, замене стеклопакетов или напольного покрытия делает владелец квартиры за свой счет.
Внимание: в случае, если в МКД есть балконы, имеющие единое ограждение или двери с выходом на общий балкон, то они также являются общедомовым имуществом, и ремонтировать их должна УК.
Этапы капитального ремонта
Повторимся, что в случаях, когда жильцами дома созданы ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или ТСЖ (товарищество собственников жилья), то все вопросы, касающиеся основательного восстановления имущества, находящегося в общедомовой собственности, решаются на всеобщем собрании жильцов МКД.
Этапы восстановления:
- Демонтаж обветшалого материала;
- Монтаж нового каркаса основания;
- Крепления опалубки;
- Заливка основания с применением цементно-песчаного раствора;
- Крепления с помощью сварки плиты по всему периметру с использованием металлического уголка;
- Усиление основания посредством установки консольных балок;
- Проведение гидроизоляционных работ;
- Установка систем водоотвода;
- Монтаж и крепление парапета;
- Оштукатуривание и окрашивание.
Самостоятельный ремонт как решение проблемы
В некоторых случаях, чтобы не ждать отклика со стороны коммунальных служб можно попробовать произвести самостоятельный ремонт аварийного балкона.
В этом случае также получится вернуть затраченные средства если собрать все чеки подтверждающие расходы и затем предоставить их коммунальщикам. Как правило, возврат денег проводится путём вычитания средств с оплаты за квартплату.
Возможность решить проблему своими силами значительно сократит время на ремонт плиты балкона, ограждения или водостоков.
Алгоритм самостоятельного решения проблемы:
- Запрос о разработке проекта в лицензированную компанию;
- Вызов проектировщика для составления плана необходимых работ;
- Получить готовый проект;
- Сделать расчёт количества материалов и составить смету на их закупку;
- Нанять специалистов, что позволит облегчить себе задачу по ремонту лоджии, а также делегировать ответственность, если во время ремонта возникнуть форс мажорные обстоятельства.
Какие виды работ могут потребоваться:
- Восстановление целостности основания;
- Усиление плиты;
- Герметизация швов;
- Заделывание щелей и трещин;
- Укрепление элементов конструкции ограждения.
Определяем категорию имущества
Трудности с определением ответственности возникают из-за того, что по сути балкон относится как к индивидуальному, так и общедомовому имуществу. Так, бетонная плита – это общее имущество (ПП РФ № 491 от 13.08.2006 ч. I, п.2). Поэтому за сохранность этого конструктивного элемента здания, равно как и за его ремонт несет ответственность УК.
Также УК несет ответственность за надлежащее состояние кровли над балконами и лоджиями на последних этажах домов.
А вот следить за элементами остекления, дверями, навесами должен собственник. Поэтому работы по окраске, замене стеклопакетов или напольного покрытия делает владелец квартиры за свой счет.
Внимание: в случае, если в МКД есть балконы, имеющие единое ограждение или двери с выходом на общий балкон, то они также являются общедомовым имуществом, и ремонтировать их должна УК.
👇 Инициация ремонта аварийного балкона. Как и куда обращаться
Ремонт балконной плиты – целиком обязанность управляющей компании. Поэтому обращаться нужно именно туда. Для инициирования процедуры ремонта необходимо:
После того как такое заявление было получено, представители управляющей компании должны выйти на место и произвести осмотр с составлением акта о фактическом состоянии балконной плиты. В том случае, если по заключению ответственных должностных лиц управляющей организации достаточно только текущего ремонта плиты, то формируется план работ, и обозначаются сроки, в которые такой ремонт должен быть выполнен. Если текущего ремонта оказывается недостаточно, то представители управляющей компании составляют акт о том, что необходимо проводить капитальный ремонт балконной плиты и делают заявку в Фонд капитального ремонта о включении данного дома в ближайшую программу по осуществлению капремонта балконов.
Если управляющая компания не хочет выполнять работы по ремонту балкона, можно все это сделать самостоятельно, но тогда придется сохранить все доказательства понесенных расходов, чтобы потребовать возмещения затрат. И параллельно обратиться в Государственную жилищную инспекцию, куда подается жалоба на сотрудников управляющей компании за отказ провести ремонт.
В качестве доказательств следует использовать составленное заявление в адрес управляющей организации, все материалы фото- и видеофиксации, а также документы, которые смогут подтвердить отказ управляющей организации провести ремонт.
Являются ли балкон или лоджия общедомовым имуществом
Такие Правила были утверждены 13.08 2006 г. (Постановление № 491).П/п «В», п.
2 Правил относит плиты балконные, которые ограждают несущие конструкции, к составу имущества, принадлежащему по праву общей долевой собственности всем собственникам отдельных помещений многоквартирного дома.Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (п/п 4.2.4.2) распределяют балконы к несущим конструкциям.Ст.36, ч.
1 ЖК закрепляет отнесение ограждающих конструкций к общему имуществу.Законодательные акты не предусматривают отнесения к общедомовой собственности только тех элементов, которые обслуживают несколько помещений. Балконные перекрытия включены в общую целостную конструкцию каждого здания, как ограждающие, обеспечивающие показатели устойчивости, прочности.Решение ВС РФ
Юридический аспект — Чья собственность балкон?
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ) Как видите, чтобы имущество относилось к общей долевой собственности, надо, чтобы оно: — не являлось частью квартиры; — не принадлежало отдельному собственнику; — предназначалось для обслуживания более одного помещения. Исходя из этого наружные стены и несущие конструкции вашей квартиры, пол, потолок, трубы коммуникаций и вентиляции являются общей долевой собственностью. А пространство между ними (то есть, непосредственно, квартира) – вашей.
С балконом (лоджией и т.п.) такая же история.
Балконная плита, ограждение, фасадная стена – общая долевая собственность, а пространство между ними – собственность владельца квартиры, к которой балкон относится согласно экспликации БТИ.
Кто отвечает за балкон в приватизированной квартире?
Если вы не знаете, кто должен ремонтировать балкон квартиры, если она не приватизирована, ответственность по профилактике и ремонту общего имущества (плиты и внешняя стена примыкающей конструкции) относятся к управляющей компании.
Статья по теме: Пристройка балкона на первом этаже разрешение
В квартирную ежемесячную плату входит стоимость за ремонт и обслуживание несущей стены и плиты вашего балкона. Ответственность владельца: слежение за состоянием перил, парапетов и иных примыкающих конструкций.
Чтобы управляющая компания выполнила ремонт на основании ответственности перед собственником:
- Напишите заявление о проведении ремонтно-восстановительных работ;
- Сфотографируйте аварийные участки территории. Предварительно получите письменное разрешение от соседей;
- Напишите пояснительную записку о необходимости ремонта выступающей квартирной территории. Пример причины: аварийность конструкции влечет опасность жизни и здоровью как собственников, так и иных граждан.
Оформленные документы копируются. Одна копия отправляется в ЖЭК, а вторая — остается у владельца.
Письменное общение с ЖЭК желательно вести заказными отправлениями и с сообщением о получении. Метод позволит получить официальные документы о подтверждении факта обращения в коммунальные службы.
Часть средств, собираемых ежемесячно на услуги коммунальщиков, должна расходоваться руководством ЖКХ и проводится капитальный ремонт. Работники обязаны сделать мониторинг объектов весной и осенью каждого года.
Согласно правилам, сюда входят следующие процедуры:
- Каждая пристройка проверяется на правильность использования, внешнее состояние, загромождение тяжёлыми предметами и чистоту;
- Проводится для жильцов инструктаж о правах, обязанностях при эксплуатации пристроек;
- Принятие своевременных мер в случае обнаружения недостатков. Если ситуация аварийная, то все действия проходят оперативно;
- Если объект непригоден к эксплуатации, то работники проводят закрытие с пломбировкой дверей.
Когда состояние балкона определяется как аварийное
В этой части заявителю следует указать свои требования в проведении ремонтных работ для непригодной конструкции.
- Заключительная часть заявления характеризуется описанием просьбы в признании конструкции аварийной, которая угрожает жизни людей. А также просьба поставить в известность заявителя о принятых мерах.
- Дата и подпись – последние части заявления.
- Правильно оформленное письмо-просьбу о ремонте балкона необходимо отправить в управляющуюся комиссию.Заявителю следует позаботиться о составлении двух экземпляров документа (один остается у владельца). После подачи подобного документа на имя директора ответственной организации остается только ждать принятых мер, направленных на проведение качественного ремонта объекта.Для решения спорных вопросов, при невыполнении перечисленных заявителем требований, он может подать иск в суд.
Ремонтные работы не являются бесплатными. Услуги организации, осуществляющей ремонт, должны быть оплачены. В связи с этим встает вопрос, кто будет нести расходы на оплату ремонта.
Укрепление балконной плиты при помощи швеллера – самый распространенный способ. Для работы нам понадобится:
- Несколько отрезков швеллера длиной, равной длине балконной плиты – два боковых и промежуточные, если в них есть необходимость.
- Металлический уголок для обвязки – 1 длина + 2 ширины.
Поэтому смело пишем заявление, например, на косметический ремонт подъезда, и указываем нужные помещения.
Взаимоотношения владельцев квартир с обслуживающими предприятиями регулируются Постановлениями Правительства РФ № 170 от 27.09.03 г, №491 от 13.08.2006 и положениями, входящими в Жилищный Кодекс, например, статьями 138, 161, 162, 168.
А чтобы добиться необходимых ремонтных работ от представителей ЖЭУ или управляющей компании, владелец должен будет доказать, что балконная конструкция находится в аварийном состоянии.
Распределение ответственности
Общее имущество жильцов многоквартирного дома – это большой комплекс объектов в доме, которые находятся в долевой собственности всех владельцев квартир. Это чердаки и подвалы, придомовая территория, несущие конструкции дома и система отопления. Здесь подробнее о том, на чьи плечи ложится замена стояков отопления в квартире МКД.
В свою очередь, собственник должен своими силами выполнять следующие ремонтные работы:
- ремонт и укрепление парапета;
- ремонт и укрепление козырька, если квартира находится не на последнем этаже;
- замена оконных рам и стекол;
- утепление балкона;
- удаление ржавчины и плесени, которые могут привести к разрушению конструкции (в том числе покрытие элементов балкона антикоррозийными веществами).