Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на строительство частного дома по закону рф». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
На что не распространяется гарантия
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?
Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.
Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.
Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.
Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.
К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.
Что значит гарантия на квартиру в новостройке
Согласно ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», застройщики обязаны передавать дольщикам, заключившим ДДУ, квартиры, качество которых отвечает требованиям ДДУ, техническим и строительным нормативам, проектам и иным требованиям закона.
Закон обязывает строительные компании давать гарантию на возведенные ими постройки. Если дольщик выявит несоответствия с указанными нормативами, нарушения условий ДДУ, недостатки, недоделки и дефекты, качественно ухудшающие объект, он вправе предъявить застройщику одно из требований:
- устранить дефекты в адекватные сроки;
- пропорционально снизить цену на жилье;
- возместить расходы на самостоятельно проведенное устранение дефектов объекта.
Обязанности СК по устранению возникших по его вине проблем действуют в течение определенного законом гарантийного срока. Согласно п. п. 5, 5.1 ст. 7 ФЗ № 214, такой срок должен составлять:
Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы
Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.
Круглосуточно: по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте
- не менее 5 лет, в отношении конструктивных элементов новостройки. Течение указанного срока стартует после составления акта приемки-передачи с конкретным дольщиком, то есть для каждого из них крайняя дата гарантийного срока будет отличаться;
- не менее 3 лет для систем коммуникаций и прочего оборудования. Течение этого срока стартует после подписания акта приемки-передачи первым жильцом.
Ответственность застройщика по законодательству
К сожалению, на сегодняшний день многие недостатки в результате строительных домов по долевому участию стало не редкость. Дольщики и законодатели прилагают немало усилий, по устранению препятствий и нарушений законодательства при долевом строительстве. Получается так, что на стадии строительства, застройщик, подрядчик, субподрябчик, предлагают немало условий для дольщика, что бы заключить договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, но многие усилия идут просто насмарку. И связано это не с законодательством, а не добропорядочностью застройщика.
В большинстве случаев при нарушении сроков сдачи дома, застройщик отсылает дольщиков к подрядчику, что бы снять с себя ответственность по закону, а подрядчик в свою очередь отсылает дольщиков обратно, к застройщику, ссылаясь на то, что именно застройщик ответственен за работы и постройку.
Нужно просто разобраться кто по нормам гражданского законодательства, ответственен за не вовремя сданный объект, застройщик или подрядчик и кто будет отвечать перед потребителем (дольщиком).
Как правильно предъявить претензию
Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).
Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.
Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.
Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».
Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.
Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.
Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:
| 1. | Устранения всех недостатков девелопером. |
| 2. | Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик. |
| 3. | Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. и закона о защите прав потребителей. |
| 4. | Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 . |
Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика
Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.
Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.
Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите . И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.
Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ). Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).
Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.
Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.
ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.
Что входит в гарантию на новостройку
Даже после того, как застройщик введет жилой комплекс в эксплуатацию, он продолжает нести за него ответственность.
В соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», гарантийный срок на конструктивные элементы составляет не менее 5 лет. Речь идет про фундамент, стены, перекрытия, крышу, лестницы и т.д. В отношении технологического и инженерного оборудования дома (водопровод, отопительные системы, электрика, канализация, вентиляция) установлен гарантийный срок не менее 3 лет с момента передачи по акту первого помещения в доме.
Он актуален для всех участников долевого строительства, даже если они подпишут акт намного позднее.
Произведенная застройщиком отделка помещений тоже подпадает под гарантию, но здесь гарантийный срок ограничен гарантийным сроком производителя на соответствующие материалы.
Минимальный гарантийный срок на новостройку указывается в ДДУ, и в теории может быть увеличен. Однако практика показывает, что таких случаев почти нет.
Период устранения неполадок по гарантии строго не регламентирован. Он обязан содержаться в ДДУ и инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, которую получает каждый владелец после приемки квартиры, рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Поскольку собственникам принадлежат не только их жилые метры, но и общее имущество в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, то гарантийный срок распространяется также и на помещения вне квартир. В том числе на отделку мест общего пользования и технологическое оборудование дома, разъясняет Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита».
Требования к застройщику об устранении недостатков мест общего пользования, благоустройства, лифтового оборудования и т.п. собственники могут заявить напрямую, а могут предъявить их к управляющей компании или ТСЖ в рамках исполнения обязательств по управлению МКД (многоквартирным домом), комментирует юрист Юрий Крюков. УК или ТСЖ, в свою очередь, уже адресует их застройщику.
При этом очень важно, чтобы любые обнаруженные недостатки не являлись следствием нарушения правил эксплуатации, ремонта и естественного износа МКД: в этих случаях гарантия на них не распространяется.
Как правило, застройщик идет навстречу дольщику по своим обязательствам, говорит Евгений Беляев, генеральный директор УК ЖК «Самоцветы». Например, гарантия на окна составляет 5 лет. Если в течение этого времени имеет место гарантийный случай, то осуществляется комиссионный выход, составляется акт и проводятся соответствующие работы.
Чаще всего в окнах обнаруживается конденсат, что говорит о разгерметизации стеклопакета. Способ устранения дефекта тут один: замена стеклопакета. Это не очень затратно, в отличие от рам. К счастью, такие случаи довольно редки.
Самое главное тут – определить, что проблема произошла вследствие неправильного монтажа оконной конструкции. Ведь если имеется механическое повреждение, нанесенное собственником, то это уже не гарантийный случай. Гарантия также не распространяется, если собственник самостоятельно заменил окна.
Законодательство и действующие нормативы
- Закон о защите прав потребителей:
- статья 18 — предпринимаемые гражданами шаги в случае приобретения товаров ненадлежащего качества;
- ст. 20 — правила устранения выявленных недостатков;
- ст. 23 — неустойка.
- Федеральный закон № 214 «О долевом строительстве», ст. 7 перечисляет гарантии, предусмотренные договором ДУ.
- Гражданский Кодекс РФ:
- ст. 469–478 — про качество товаров, гарантийные сроки, комплектность;
- ст. 722–724 — периоды обнаружения недостатков в работе подрядчика;
- ст. 754–757 — гарантии, сроки выявления недостатков в работе строительного подряда, ответственность.
Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств: по устранению недостатков капитального характера и, соответственно, по устранению недостатков инженерно-технологического оборудования.
Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:
• вентиляционных шахт и оборудования;
• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
• отопительная общедомовая система;
• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.
Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет.
межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет
После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания:
• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.
Разграничение зон ответственности застройщика и управляющей организации
Строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией.
Управляющие организации отвечают за следующие области жизнедеятельности дома:
• Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.
Застройщик (юридическое лицо) построил и ввел в эксплуатацию многоквартирный жилой дом
Тем не менее правоприменительная практика зачастую выражает иную точку зрения по данному вопросу, особенно в случаях, когда в одном и том же многоквартирном доме находятся жилые и нежилые помещения, переданные застройщиком как по ДДУ, так и по договорам купли-продажи. В частности, учитывая, что общее имущество в многоквартирном доме находится в долевой собственности всех собственников помещений в таком доме, а доля каждого указанного собственника определяется лишь в праве, но не в натуре, суды приходят к выводу о том, что, устанавливая гарантию качества соответствующего имущества по ДДУ, застройщик, по сути, гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом, поэтому собственники, приобретшие помещения в многоквартирном доме по договору купли-продажи, также могут воспользоваться правами, предоставленными участникам долевого строительства в части предъявления претензий по качеству общего имущества в пределах гарантийных сроков, установленных п. 5 и п. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (смотрите, например, решение Ленинского районного суда г. Владимира Владимирской области от 01.11.2020 по делу N 2-2227/2020). Схожее мнение высказывают суды, обосновывающее применение ст. 7 Закона N 214-ФЗ к отношениям сторон договора купли-продажи особым статусом продавца, являющегося лицом, осуществившим постройку многоквартирного дома, в котором покупателем было приобретено жилое помещение, и впервые выпустившим данное помещение в гражданский оборот (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 21.06.2020 по делу N 33-3389/2020, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска Красноярского края от 17.05.2020 по делу N 2-679/2020).
Гарантийный срок на строительные работы
Стоит отметить разницу продолжительности ручательства застройщика перед собственниками в зависимости от способа заключения между ними договора. Различия закреплены законодательно и заключаются в следующем:
Основным законом, регулирующим взаимодействия дольщика и застройщика, является 214-ФЗ. Именно в нем прописаны и гарантийные сроки 3 – 5 лет.
Пайщики, воспользовавшиеся схемой приобретения по ЖСК, и заключившие договор паевого участия, могут рассчитывать на гарантированное устранение дефектов согласно положениям Гражданского кодекса. В этом случае срок ограничен двумя годами с момента приобретения.
Покупатель жилья, у которого квартира оформлена через договор купли-продажи, может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения. Об этом гласит ст. 756 Гражданского кодекса.
Гарантийный период исчисляется с того момента, когда акт приёма собственником жилища подписан. Даже если сдача дома состоялась, и он эксплуатируется уже какое-то время, на существующее правило отсчёта срока это не влияет. То есть претензия к застройщику может быть направлена каждым совладельцем МЖД в свои сроки.
Для справки! Если жилая недвижимость не эксплуатируется, и причиной этому является дефект, виной которого определён подрядчик, то течение гарантийного срока прерывается на все время устранения этих недостатков.
Как обнаружить скрытые недостатки квартиры
Сразу обнаружить все скрытые дефекты невозможно. Некоторые “подводные камни” ремонта видны только в определенное время года. Например, если вы вселились в квартиру летом, вы могли не заметить плохое качество системы теплоснабжения. Осенью, как только отопительная система будет запущена, трубы могут дать течь. Для того чтобы обнаружить скрытые дефекты и существенные недостатки при приемке квартиры, необходимо пригласить эксперта. Специалист оценит состояние квартиры, и в случае необходимости выдаст дефектную ведомость.
Дефектная ведомость — это документ, в котором фиксируются претензии дольщика. Если речь идет о несущественных изъянах в ремонте, то дефектная ведомость будет являться дополнением к акту приема-передачи квартиры. в ней перечисляются недостатки и скрытые дефекты, а также сроки их устранения.
Если же в ходе проверки были обнаружены серьезные нарушения конструкций или коммуникаций, которые в будущем могут привести к плачевным последствиям и нанести вред здоровью или жизни собственника, акт приема лучше не подписывать. В таком случае застройщику направляется только акт осмотра, который содержит в себе следующую информацию:
1) ФИО собственника. 2) Наименование и юридический адрес строительной компании (застройщика). 3) Перечень обнаруженных недостатков и их детальное описание. 4) Законодательная норма, на которую ссылается обманутый дольщик (в большинстве случаев стоит ссылаться на п.2 ст. 7 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”).
Акт осмотра подписывается сторонами сделки. Если дефекты были обнаружены после заселения в квартиру, дольщику необходимо совместно с экспертом или представителем жилищной организации составить смотровой лист и отправить данный документ застройщику вместе с претензией, в которой содержится информация об устранении недостатков квартиры.