Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Повышение кадастровой стоимости недвижимости в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Нет предела совершенству: что изменится в ближайшее время
Конечно, в идеале кадастровая стоимость должна совпадать с рыночной. Однако такие случаи довольно редки, и, поскольку не имеют прямого отношения к теме нашего сегодняшнего разговора, то вернёмся к этому вопросу в другой раз. Достаточно уяснить, что кадастровую стоимость государство устанавливает в основном с целью расчёта размера налоговых платежей — для определения налогооблагаемой базы.
Процесс совершенствования самой процедуры государственной кадастровой оценки сегодня идёт полным ходом. С учетом правоприменительной практики в действующее законодательство постоянно вносятся поправки, призванные обеспечить прозрачность любых процедур, относящихся к определению справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих как юридическим, так и физическим лицам. Благодаря этой стратегии владельцы недвижимости уже получили возможность влиять на оценку до того, как её результаты будут окончательно утверждены.
Какой орган определяет кадастровую стоимость
Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, важно знать, что единственным органом, который ведет федеральный учет недвижимого имущества является Росреестр. Процедура государственного оформления имущества на собственника проходит по следующему алгоритму:
- Муниципальные власти подают запрос о потребности изменения территории, которая относится к ее ведению.
- Перечень наделов, подлежащих оценке, составляется управлением Росреестра. Прописываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качества, а также общее количество квадратных метров территории.
- Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется оценщиком.
- На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный законодательный документ.
- Данные об объекте размещения вносятся в единую федеральную базу.
Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок
Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая:
Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:
Ск – кадастровая стоимость
П – площадь земельного участка
Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)
Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)
Кп – переходной коэффициент
Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):
- доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
- сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
- затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.
Практический обзор основных изменений в сфере кадастровой оценки
Предлагаю вашему вниманию практический обзор основных изменений в сфере государственной кадастровой оценки (ГКО), недавно принятых Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в части изменений в Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ФЗ о ГКО).
1. Периодичность ГКО.
Было — не чаще 1 раза в 3 года, не реже 1 раза в 5 лет.
Стало — четко через 4 года с года проведения последней (ч. 4 ст. 11 ФЗ о ГКО).
Т.е. теперь гарантированный срок жизни КС – 5 лет. Например: провели ГКО в 2022, результаты применяются с 2023, новая ГКО проводится в 2027, новые результаты применяются с 2028 г.
1.1. При этом, независимо от действующей в регионе текущей периодичности, первая ближайшая ГКО должна быть проведена: по всем ЗУ – в 2022 г., по всем зданиям, помещениям, сооружениям, объектам незавершенного строительства, машино-местам (для краткости именую их далее «ОКСы») – в 2023 г. (ч. 5, 6 ст. 6 269-ФЗ). Соответственно, вторая ближайшая ГКО будет проведена: по ЗУ – в 2027 г. (начнет применятся в 2028 г.), по ОКСам – в 2028 г. (начнет применятся в 2029 г.) (ч. 5 ст. 7 269-ФЗ). (Для простоты буду называть далее эти императивно объявленные по всей РФ ГКО «общефедеральными».)
1.2. Тут нужно учитывать уже проводимые или объявленные в регионе ГКО. Например, в Краснодарском крае проводится ГКО ЗУ в 2020 г. и объявлена ГКО ОКСов на 2021 г. Соответственно, срок жизни новой КС по результатам уже проводимой ГКО ЗУ составит всего 2 года (2021-2022), т.к. в 2022 будет проведена уже общефедеральная ГКО, вступающая в силу с 2023 г.
1.3. С ГКО ОКСов, объявленной в Краснодарском крае на 2021 г., интереснее. Тут проявляет себя эффект изменения формулировки по периодичности проведения ГКО. Например, последняя ГКО по ОКСам в Краснодарском крае была в 2018 г. По старой формулировке («не чаще 1 раза в 3 года, не реже 1 раза в 5 лет») 2021 г. — вполне подходит, т.к. это четвертый год после 2018 г. включительно, а значит, соблюдается условие «не чаще 1 раза в 3 года». А вот по новой, уточненной формулировке («не ранее чем через 3 года после года проведения последней ГКО»), уже вступившей в силу и применимой и к старым ГКО, проводимым до общефедеральных (п. 1 ч. 7 ст. 6 269-ФЗ), новая ГКО ОКСов может быть проведена не ранее чем в 2022 г. Стало быть, ранее объявленная на 2021 г. ГКО ОКСов должна быть перенесена на 2022 г. Но тогда срок ее жизни до начала применения результатов проводимой в 2023 г. общефедеральной ГКО составит всего 1 год (2023 г.), а значит, вполне вероятно, что ее и вовсе совместят с общефедеральной, иначе затраты на ее проведение не будут оправданы сроком ее применения.
Кадастровая оценка: как это делается сегодня
Ответственные собственники (и юридические, и физические лица) обычно всё-таки имеют представление о том, за что они платят. Поэтому не станем вдаваться в детали, а дадим картину в общих чертах.
Итак, ответственность за проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости ложится на бюджетное учреждение по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ). Работа этой структуры строится на основании перечня объектов, которые по запросу специалистов учреждения предоставляет Росреестр (приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283).
Почему объект недвижимости может не попасть в данный перечень?
Ваша недвижимая собственность однозначно не будет учтена, если на момент формирования списка объект:
- не имеет кадастрового номера;
- не определено назначение стоящих на земле строений;
- вопреки п. 13 приказа № П/0283, не была официально установлена площадь земельных участков/зданий/помещений;
- не прописано количество машино-мест на парковках.
С формальной точки зрения кадастровая оценка недвижимости стоит сегодня на трёх пресловутых китах. Это:
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- определение стоимости объектов и составление отчёта об итогах оценки;
- утверждение результатов определения стоимости (ч. 3 ст. 6 закона № 237-ФЗ).
Но как нетрудно догадаться, президент критиковал систему кадастровой оценки не за то, что оценщики плохо справлялись с отчётами или тем более, проводят оценку по три раза в день, причём без выходных. Суть претензий была совершенно в другом. Возлагая кадастровую оценку на частные компании, предоставляющие услуги по оценке, государство и граждане, увы, слишком часто сталкивались с ситуациями, когда оценка кадастровой стоимости была проведена с большим количеством нарушений. Конечно, в силу трудоёмкости процедуры вероятность случайных ошибок довольно высока; однако слишком часто стали возникать ситуации, когда были основания говорить об умышленных действиях.
Всё это доставляет собственникам массу неудобств, ведь итоги оценки сказываются на цене недвижимости при её продаже и на размере налоговых платежей, что особенно важно для предприятий.
Отличия кадастровой стоимости от рыночной
Кадастровая стоимость — это оценка недвижимого имущества государством. Органы власти проводят оценку по утвержденной методике.
Рыночная стоимость квартиры, дома — это цена, о которой договорились обе стороны сделки, продавец и покупатель. На эту цену влияют разные факторы: площадь недвижимости, этаж, год постройки, наличие и состояние инженерных коммуникаций, планировка и проведённый ремонт, транспортная доступность и инфраструктура. Полный перечень включает больше критериев и зависит от конкретного объекта.
Стоимость по кадастру устанавливают в конкретном регионе на основе среднестатистической цены. Множество похожих объектов недвижимости группируют и определяют для них стоимость на конкретную дату.
Рыночная стоимость меняется постоянно, кадастровая фиксируется на определённый законом срок.
Особенности оценивания земель разного назначения
Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.
Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.
Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.
Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:
- определение капитализации расчетного рентного дохода;
- учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.
Из чего складывается?
Так как КС – величина математическая, ее расчет происходит по определенным правилам.
Эти правила утверждены внутренним регламентом Росреестра, согласно которому переоценка должна производиться каждые пять лет.
Это связано с тем, что за такой промежуток времени средняя величина расценки того или иного объекта может измениться, как может измениться и инфраструктура вокруг участка. Что обычно учитывается при расчете этой суммы:
- Ценность одного квадратного метра жилья или земельного участка, определенная для конкретного города или региона (для более точного определения рассматривается расценка этой величины площади для муниципальных образований).
- Для зданий немаловажную роль играет год постройки, по которому определяется уровень возможного физического износа строения.
- Расположение здания в пространстве (для квартиры играет роль не только район, но даже и этаж).
- Площадь помещения (или земельного участка), который подвергается оценке.
- Немаловажную роль для любой недвижимости при проведении ее оценки будет играть также и то состояние экономических дел, которые характерны именно для этого района.
После того, как оцениваются все указанные параметры, методом математического расчета формируется стоимость конкретных объектов недвижимости.
Однако эта величина является примерной и часто достаточно серьезно отличается от рыночной цены, так как не учитывает индивидуальных особенностей (например, архитектура здания, в котором расположена квартира, или внутренняя планировка жилища).
О способах определения КС нежилых коммерческих объектов недвижимости, а также о способах оспаривания КС недвижимости, вы можете узнать из наших статей.
В Москве вырастет кадастровая стоимость жилья. Что это значит
Конечно, в идеале кадастровая стоимость должна совпадать с рыночной. Однако такие случаи довольно редки, и, поскольку не имеют прямого отношения к теме нашего сегодняшнего разговора, то вернёмся к этому вопросу в другой раз. Достаточно уяснить, что кадастровую стоимость государство устанавливает в основном с целью расчёта размера налоговых платежей — для определения налогооблагаемой базы.
В рамках рубрики «Вопрос – ответ» Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.
У объекта недвижимости есть кадастровая стоимость. Она применяется при расчете земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей. Эксперты Росреестра рассказали, из чего складывается размер кадастровой стоимости и как ее оспорить.
Что такое кадастровая стоимость и как она определяется?
Кадастровая стоимость – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов. Она определяется в соответствии с методическими указаниями и требованиями, установленными Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Например, при ее расчете может учитываться город и район, в котором расположена недвижимость, ее нахождение в границах зон с особыми условиями использования территории, а также ее состояние и площадь.
Государственная кадастровая оценка недвижимости проводится на основании решения органов исполнительной власти каждого региона. Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют специально созданные в субъекте Российской Федерации государственные бюджетные учреждения. Итоговую кадастровую стоимость утверждают органы исполнительной власти каждого региона.
Обращаем внимание! В минувшем году вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ, который направлен на совершенствование кадастровой оценки. Его главный принцип – «любое исправление – в пользу правообладателя». Если исправление привело к уменьшению стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен старой.
Согласно закону, с 2022 года устанавливается единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки – раз в четыре года (для городов федерального значения – раз в два года по их решению).
Кроме того, по новым правилам за некачественную кадастровую оценку директора бюджетных учреждений привлекаются к ответственности – она зависит от доли (более 20%) подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
В таком случае сложившаяся судебная практика, ориентированная именно на рассмотрение споров об оспаривании кадастровой стоимости, стала бы неприменимой. Судам пришлось бы адаптироваться к новым правилам, менять подходы к рассмотрению подобных дел, что редко происходит безболезненно.
Все это могло создать сложности для владельцев недвижимости и земли. Однако изменения, внесенные в законопроект во втором и третьем чтениях, исправили этот недостаток.
В финальной редакции возвращена возможность заявлять исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости вместе с требованием об оспаривании решения ГБУ.
При этом неоднозначной новацией закона является то, что в рамках досудебного порядка бюджетное учреждение будет рассматривать заявление о пересмотре стоимости без участия заявителя.
Авторы законопроекта в пояснительной записке к нему указывали, что изменение порядка внесудебного определения кадастровой стоимости позволит уйти от формального подхода комиссий в сторону содержательного рассмотрения заявлений в бюджетных учреждениях.
При этом важно помнить, что расширение полномочий ГБУ повлечет увеличение штата, а следовательно – дополнительных денежных затрат.
Кроме того, передача ГБУ функции по установлению кадастровой стоимости приведет к противоречию.
Учреждение вынуждено защищать результат собственной оценки и не заинтересовано в установлении кадастровой стоимости равной рыночной, если она существенно отличается от определенной им ранее.
Также законом отменяется требование, при котором отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости. Теперь заявление об установлении кадастровой стоимости теперь можно подать в течение шести месяцев с даты проведения оценки.
Предлагаю установить такой же предел и для земельных участков».
Сейчас российское правительство реально трудится над тем, чтобы принцип экономической обоснованности кадастровой стоимости перестал быть сугубо теоретической категорией и, наконец, обрёл ощутимое воплощение на практике.
Ответственные собственники (и юридические, и физические лица) обычно всё-таки имеют представление о том, за что они платят. Поэтому не станем вдаваться в детали, а дадим картину в общих чертах.
Дата публикации: 09.03.2022 01:30 В 2022 году на территории Амурской области проводится очередная государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства, к которым относятся здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства и т.п.
Она будет учтена при расчете налога на имущество в 2022 году.Кадастровая оценка земель была организована ранее, в 2019-2020 годах.Изменение кадастровой стоимости напрямую влияет на величину налогов, уплачиваемых собственниками недвижимости (юридическими и физическими лицами, а также индивидуальными предпринимателями). Напоминаем, что по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу действует ограничение роста налога не более чем 10% к прошлому году.При расчете налоговой базы берется за основу кадастровая стоимость объекта имущества (земельного участка), внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года, за который считается налог.При этом следует учесть ряд особенностей, например, по вновь образованным земельным участкам кадастровая стоимость определяется на день внесения сведений в ЕГРН.В случае изменения кадастровой стоимости объекта вследствие установления его рыночной стоимости (обычно меньше кадастровой) соответствующие сведения, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Предположим, кадастровая стоимость квартиры установлена с 01.01.2017 года в размере 5 млн рублей.
В случае ее пересмотра в 2022 году в сторону уменьшения налоговая база будет пересчитана с 01.01.2017 года.Обращаем внимание, что в связи с принятием поправок в законодательство об оценочной деятельности внесены изменения и в правила применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы.По общему правилу, с 2022 года изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством РФ, регулирующим проведение кадастровой оценки, и непосредственно Налоговым кодексом Российской Федерации.К случаям-исключениям, относятся, например:- изменение кадастровой стоимости вследствие исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости;- внесение изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий такую стоимость в сторону уменьшения;- изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости, что влечет применение такой стоимости за период, начиная с которого для целей налогообложения применялась изменяемая кадастровая стоимость.
Это отдельная категория, которая направлена на получение множества параметров. Процедура зависит непосредственно от задач, которые были поставлены перед специалистами изначально.
Определение стоимости земли данной категории более сложное. Необходимо выявить цели использования земли, исходя из этого устанавливаются следующие параметры:
- Структура насаждений, состав по породам древесины.
- Наличие транспортных путей в исследуемой зоне, каких-то объектов инфраструктуры.
- Обеспеченность рабочей силой, если будут проводиться какие-то операции.
- Рельеф местности.
- Состав грунта.
- Масса других показателей, подбираются они индивидуально.
Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (утверждена Приказом Росземкадастра 17.10.2002 г. № П/337)
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.
Основной целью является определение стоимости конкретных участков земли в для целей учета в сфере кадастра. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.
Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.
Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.
Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.
Земельный налог в ряде регионов РФ с начала 2015 года исчисляется из цены земли по результатам кадастровой оценки. К началу 2020 года эта форма налогообложения будет введена во всех регионах. С января 2018 года налог земельный увеличен на 20% в сравнении с прошлым годом. В 2020 ставка, действующая в 2017 году, будет увеличена на 60%. В 2020 году будет одновременно проведена кадастровая переоценка земли и увеличен размер земельного налога. Новыми поправками действующего законодательства также уменьшены размеры налоговых вычетов, льгот, изменена формула расчета налога.
Решение об очередной кадастровой оценке принимают органы власти каждого региона или муниципалитеты. Они вправе переоценивать землю не чаще раза через каждые три года, и не реже раза через каждые 5 лет.
Для городов-субъектов РФ (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) сделано исключение: они вправе переоценивать земельные участки через каждые два года.
Различия рыночной и кадастровой оценки земель
Показатель |
Рыночная оценка |
Кадастровая оценка |
Вид оцениваемой |
Рыночная стоимость |
Кадастровая стоимость |
Цель оценки |
Купля-продажа |
Налогообложение, аренда |
Нормативная |
Федеральный закон |
Федеральный закон |
Нормативная |
Методические подходы |
Федеральные стандарты |
Количество |
2 |
1 |
Статус оценки |
Негосударственная |
Государственная |
Дата оценки |
Любая, по согласованию |
1 января года проведения |
Вид оценки |
Индивидуальная |
Массовая |
Продолжительность |
до 3-х месяцев |
до 7-ми месяцев |
Срок действия |
6 месяцев |
от 1 до 5 лет (как правило, |
Применение |
Применяется |
Не применяется, |
Обязательные |
Экспертиза (не во всех |
Согласование, экспертиза, |
Согласование |
Проводится |
Не проводится |
Использование |
Как правило, не |
Как правило, используется |
Форма отчета |
В соответствии с ФСО N 3 |
В соответствии с ФСО N 3 |
Обследование |
Проводится |
Не проводится |
Стоимость работ |
15 - 150 тысяч рублей |
15 - 150 тысяч рублей |
Таким образом, между рыночной и кадастровой оценками земель существует довольно много отличий, в том числе существенных, что не позволяет поставить между ними знак равенства.