Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Затраты при оформлении сделки купли-продажи недвижимости в Украине». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Желая приобрести землю в Украине, иностранное лицо должно понимать, что существуют законодательные “рамки” — приобрести можно только земельные участки, которые относятся к городской черте — то есть попросту говоря — в городе, и “за” городом только в том случае, если приобретается недвижимость, которая расположена на таком участке.
Ограничения покупки земли в Украине на практике
Так, для физических лиц иностранцев это могут быть загородные дома, таунхаусы и т.д. Но важно помнить — земли сельскохозяйственного назначения, независимо от их территориальной принадлежности — иностранцы покупать не могут.
В этом контексте иностранным юридическим лицам нужно учитывать, что они могут приобрести, например, целый завод, или его часть, животноводческий комплекс, или только гаражный отдел данного комплекса и т.д.
Возьмем еще такой пример: иностранное юридическое лицо, через своего представителя, обратилось к нам с целью покупки земли под строительство отеля. Имелся участок, который отвечал целям Клиента. На нем частично находились постройки заброшенного санатория, который обанкротился, и собственность которого перешла к местным органам исполнительной власти. Также на участке частично находились частные дома.
Нами было создано юридическое лицо, которое инициировало проведение аукциона для продажи части построек санатория с землей под ними. Такой аукцион прошел, и нами был выигран. Частные дома были также приобретены, но физическим лицом — нашим представителем, который впоследствии стал одним из участников организации, которая получила строительную лицензию, и начала строительство одной из частей задуманного отеля.
Далее мы позаботились о законной передаче одному юрлицу прав собственности и владения как части построек и земли под ними от бывшего санатория, так и частично построенного корпуса отеля с правом заниматься строительством. Это юридическое лицо, путем смены состава участников было переведено на нашего Заказчика, который и завершил строительство отеля, ввел его в эксплуатацию и, тем самым, осуществил свою задумку.
Еще один кейс нашей компании: гражданин Великобритании, проживающий в Эмиратах, обратился к нам со своей мечтой — построить и запустить самую большую и “продвинутую” в части экологии и техники перепелиную ферму.
Для создания такого большого бизнеса нами были привлечены специалисты как технического плана, так и бизнес-маркетологи, и множество других узких специалистов. Разрабатывая данный план, мы столкнулись с тем, что необходим будет большой участок земли, с конкретной удаленностью, с четкими характеристиками, и конечно же, за пределами города.
Мы осуществили желание заказчика путем создания юридического лица, которое приобрело большую часть бывшего колхоза. Таким образом, разделив по юридическим лицам покупку земли как частей комплекса, и приобретая внутреннее наполнение фермы (техническую часть) на другое юридическое лицо — мы смогли не только грамотно и законно приобрести земельный участок под бизнес, но и правильно организовать внутреннюю структуру бизнеса.
Как видно из приведенных примеров, помощь юристов профессионалов поможет не просто решить проблему — а исключить ее еще на этапе планирования бизнеса.
Мы обязательно поймем ваши желания и сделаем все возможное, чтобы легально и наилучшим способом воплотить их в жизнь!
Не нашли ответ на свой вопрос?
Норма скажется и на легальных с/х производителях
Как заметила Светлана Воробей, при уплате всех налогов за пользования землей, которые идут в счет МНО, их сумма должна равняться или превосходить налоговое обязательство.
Однако, поясняют в ВАР, легальным сельхозпроизводителям из южных областей Украины из-за устаревшей методики расчета нормативной денежной оценки все же придется доплачивать до минимального уровня налогов.
Дело в том, что эта методика была разработана еще в советское время и не учитывает изменения климата, который на Юге страны стал более засушливым.
«Ярче всего это видно на примере Одесской области. Там есть предприятия, у которых НДО составляет около 40 тыс. грн/га – соответственно и минимальная нагрузка будет выше, чем в других областях. Но при этом в засушливом регионе и арендная плата ниже, чем по всей стране, так как меньше урожай. Ниже арендная плата – ниже НДФЛ с нее, который идет в счет минимального обязательства. Получается перекос«, – объяснил проблему Михаил Соколов.
Цены на частные дома достигли своего пика: к концу года прайсы снизят
Он также добавил, что в засушливых регионах возникают трудности с выращиванием овощей и разведением скота – из-за этого многие предприятия на Юге имеют меньше работников, чем в других регионах. Фонд оплаты труда, напомним, также влияет на размер МНО.
Признают этот изъян и законодатели. Чтобы исправить его, как объясняет Соколов, в рамках законопроекта №5600 Рада планирует поручить Кабинету министров разработать новую методику НДО, которая бы учитывала увлажненность грунта и другие особенности землепользования в южных областях.
Времени на это у исполнительной власти будет до 2023 года, когда МНО впервые начнет применяться.
Як буде продаватися земля
Якщо власник захоче продати ділянку, яка не передана в оренду і в межах якої не видані спеціальні дозволи на користування надрами, то продати ділянку можна буде за звичайною процедурою.
Тобто власник може шукати покупців серед знайомих або розмістити оголошення про продаж на профільних ресурсах.
Для укладення угоди треба звернутися до нотаріуса, який здійснить перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав.
Якщо ділянка перебуває в оренді або є спецдозвіл на користування надрами, то власнику треба буде поінформувати нотаріуса про своє бажання продати ділянку, назвавши бажану ціну продажу.
Далі нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки. Вони матимуть два місяці для ухвалення рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною.
Якщо з їх боку не буде згоди на придбання ділянки, то власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем.
Аукціони зараз проводяться лише для продажу прав оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності.
Щоб отримувати з активу гроші, треба, насамперед, його купити. Варіантів є декілька:
Маркетплейс. По суті, це стоковий магазин. Сюди найчастіше потрапляють ділянки, які не зацікавили агрокомпанії. На маркетплейсі можна знайти гарні пропозиції, але треба чітко розуміти, що шукати і що купувати.
Вибір ділянки — завдання не з простих. Воно потребує перевірки на трьох рівнях:
- аграрному — аудит ділянки, оцінка її місцезнаходження, якості грунтів, як їх використовують, тощо;
- юридичному — перевірка права власності, заборони та обмеження, щоб ділянка не була під арештом або іншими обтяженнями;
- фінансовому — перевірка договору оренди, рівня орендної плати та потенціалу її зростання.
Пройти всі ці етапи самостійно людині, яка є далекою від аграрної сфери, практично нереально. Та навіть, якщо добре розбиратися у цій темі, доведеться витратити чимало сил і часу. Тобто цей варіант прийнятний не для всіх, оскільки наближений до максимально активного інвестування.
Брокер. Це професійний учасник ринку, у якого є банк пропозицій. Брокер заробляє на комісії від продажу. Але його мінус у тому, що, після оформлення угоди, йому абсолютно не цікава подальша доля ані ділянки, ані інвестора. Тобто всі взаємодії з орендарями або з подальшим продажем активу буде головним болем власника землі.
Управляюча компанія. Це оптимальний варіант для пасивного інвестування. Співпраця з управляючою компанією позбавляє інвестора відразу декількох ризиків.
История реформы, существующие запреты и ограничения
Несмотря на начатую в 90–х годах земельную реформу по передаче земель государственной собственности в частную (паи земель колхозов и совхозов между их членами, индивидуальная приватизация, выкуп, др.), полноценное право на распоряжение землями сельскохозяйственного назначения ее владельцы до сих пор не получили.
Начиная с 2002 года был введен мораторий на отчуждение определенных видов с/х земель, который со временем претерпел существенных изменений, направленных на недопущение его обхода.
На сегодняшний день действие моратория распространяется на отчуждение земель следующих видов:
- земли товарного с/х производства;
- земельные участки, выделенные из земельных долей (паев);
- земельные доли (паи) и
- все земли с/х назначения государственной и коммунальной собственности,
что в комплексе составляет львиную долю всех сельскохозяйственных земель Украины.
Кроме того, запрещено и изменение целевого назначения упомянутых видов земель, находящихся в частной собственности.
Главным фактором, по сути, является заложенное в законе ограничение, согласно которому сейчас землю могут покупать только физические лица, и не более 100 га в одни руки. Юридические лица смогут приобретать землю только с 2024 г., тогда и ожидается значительная активизация рынка. Хотя здесь нужно сделать ремарку относительно правительства: почему-то государственные мужи, которые разрабатывали дизайн реформы и знали все эти нюансы, все равно настаивали на том, что рынок будет активнее, и только недавно поменяли прогноз по объемам продаж, увидев фактическое положение дел.
Впрочем, надо учесть, что сейчас еще идет обкатка процессов. Например, для оформления сделок нотариусы должны быть подключены к Государственному земельному кадастру, но на сегодня это сделали только 4 тыс. из 6,5 тыс. нотариусов.
Что нужно для купли-продажи
Желающим продать свой земельный пай нужно в первую очередь навести порядок в документах, подтверждающий право собственности на землю. Сегодня нельзя будет прийти к нотариусу со старым актом на землю и попросить его оформить сделку. Нужно убедиться, что паю присвоен кадастровый номер, этот номер внесен в реестр кадастровой карты, а права собственника на землю зарегистрированы в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Также для продажи земли нужно открыть счет в банке, поскольку оплата будет проводиться исключительно в безналичной форме.
Покупателю земли, в свою очередь, нужно будет подтвердить в банке источник происхождения денег, которым он будет финансировать сделку. Подтвердить легальность средств можно справкой о доходах, налоговой декларацией, выпиской из отчетности физлица-предпринимателя, выпиской с банковских счетов или заверенной нотариусом дарственной.
Есть ли какие-то ограничения?
- Совокупная площадь участков «в одних руках» (включая связанных лиц или юридических лиц, имеющих общего конечного бенефициарного владельца) не может быть больше 15% в одной области и 0,5% в Украине.
- Арендатор будет иметь «преимущественное право» на покупку земельного участка.
- Владельцы фермерских хозяйств на земле, принадлежащей им по праву постоянного пользования или наследования, будут иметь право выкупить землю с рассрочкой в 5 лет по цене нормативной денежной оценки такой земли без торгов.
- Землю не смогут покупать физические или юридические лица, в отношении которых действуют санкции и список которых вводится решением СНБО, согласно закону «О санкциях». Прямого запрета на покупку земли российскими гражданами или компаниями нет.
Основные параметры рынка
Как бы там ни было, но с 1 июля владельцы сельскохозяйственных паев смогут продавать свои земельные участки сельскохозяйственного назначения таким категориям покупателей: гражданам Украины, юридическим лицам Украины, которыми владеют только граждане Украины, государству или территориальной громаде. Граждане могут осуществлять сделку напрямую, в то же время продажа земли, которая находится в собственности государства или ОТГ, должна будет проходить на электронных аукционах.
Сам рынок земли будут запускать в несколько этапов. С 1 июля 2021 года землю можно будет продать только физическим лицам, гражданам Украины. Максимальный размер участка — 100 гектаров на человека. А с 1 января 2024 года землю можно будет продать и юридическим лицам. При этом максимальный размер покупки «в одни руки» может составлять 10 тыс. га.
Можно ли будет продать землю, если пай в аренде?
Можно. Никто не сможет запретить собственнику земли распорядиться ею на свое усмотрение. При этом нужно учитывать, что арендатор будет иметь преимущественное право приобрести такой земельный участок. Он может передать свое преимущественное право другому лицу, о чем должен письменно уведомить собственника земли, отмечает Никита Кочерба, юрист международной юридической службы Interlegal.
Если собственник решит продать землю, он должен сначала предложить ее арендатору. При продаже третьему лицу от арендатора нужно получить согласие о том, что он не хочет использовать свое преимущественное право, в противном случае нотариус может отказаться заверить сделку. Если арендатор отказывается давать согласие на продажу, то, скорее всего, придется подождать окончания действия договора аренды.
Кто может покупать землю
Покупать землю смогут физические лица (то есть мы с вами), юридические лица (предприятия), которые созданы на территории Украины гражданами Украины, участниками которых являются исключительно граждане Украины. Еще государство может покупать землю и территориальные громады.
Банки тоже могут, но только в качестве взимания залога (если кто-то заложил землю в банк, чтобы получить деньги, а потом не выкупил землю обратно).
Иностранцы, лица без гражданства не могут быть покупателями. Они даже не могут входить в состав предприятий, которые покупают землю. Им запрещено иметь акции, часть в уставном капитале, паи в компаниях, которые являются владельцами земельных участков.
«Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення цього на референдумі.»
Но есть перечень лиц, которым нельзя покупать землю, даже если на референдуме проголосуют «за». Это:
граждане страны-агрессора – России;
люди, которые есть или были участниками террористических организаций;
юридические лица, участниками или конечными бенефициарами которых являются иностранные государства;
юридические лица, у которых невозможно установить конечного бенефициара;
юридические лица, бенефициары которых – это оффоршные компании;
люди, в отношении которых применяются санкции;
юрлица, которые находятся под контролем лиц, зарегистрированных в государствах, которые не поддерживают международную группу по противодействию отмыванию грязных денег — FATF и не сотрудничают в противодействии отмыванию денег, полученных преступным путем.
То есть на этот раз законодатель позаботился, чтобы земля не ушла с молотка в руки иностранцев и врагов государства.
Напомним: согласно закону № 552-IX, который Верховная Рада приняла 31 марта 2020 года, внедрение свободного земельного рынка будет поэтапным.
С июля 2021 года покупать и продавать земельные участки сельскохозяйственного назначения площадью до 100 га смогут граждане Украины. С 1 января 2024 года доступ к земле получат юридические лица с украинскими собственниками. Они смогут покупать до 10 тыс. га. Запрещена продажа государственных и коммунальных земель.
Читай также: Большая часть украинцев поддерживает продление моратория на продажу земли: Опрос
Но есть определенные исключения. Во-первых, государственную и коммунальную сельхозземлю можно передавать в наследство. Во-вторых, даже пока действует запрет на продажу земли юрлицам, угодья смогут получать в собственность банки в качестве залога.
Что еще важно: до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки. По данным Госгеокадастра, по состоянию на 1 января 2020 года нормативная денежная оценка 1 га пашен в среднем по Украине составляла 28,7 тыс. грн., многолетних насаждений – 53 тыс. грн., сенокосов – 7 тыс. грн., пастбищ – 5,2 тыс. грн.
Кому нельзя продавать
Не могут купить землю в Украине:
- Компании, владельцами которых являются граждане страны-агрессора — России, состоящие в террористических организациях.
- Компании, находящиеся в собственности иностранных государств, офшоров, или же те, бенефициара которых невозможно установить.
- Юридические лица, зарегистрированные в странах, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем и компании, находящиеся под санкциями.
- Арендаторы земель, которые работают на них и имеют право пользования не позднее чем с 2010 года, могут выкупить землю с рассрочкой до 10 лет по цене нормативной денежной оценки таких участков и без проведения земельных торгов. Право собственности покупатель получает после первого платежа.
- Иностранцы и иностранные компании, которые являются аграрными землевладельцами, запрещено до проведения референдума по этому вопросу.
Какой будет процедура покупки селькохозяйственной земли?
Принятый закон прямо не регулирует вопросы процедуры купли-продажи земли, но он содержит три существенных нововведения к обычной процедуре купли-продажи земельного участка. Сегодня она включает нотариальное заверение договора о покупке-продаже с внесением данных о новом владельце в кадастр. Со вступлением в силу нового закона:
Покупатель будет проверяться на предмет возможности приобретения им земли в определенных размерах. Порядок такой проверки должен утвердить Кабинет Министров. Сейчас он не выписан.
Покупка будет возможна только в безналичной форме. Для этого покупателю нужно открыть счет в банке.
Должны быть документально подтверждены источники происхождения средств для покупки земли.
Подобная процедура предусмотрена, чтобы минимизировать создание различных нелегальных схем на подставных людей с целью скупки земель.
Как зарегистрировать право на земельный участок?
Зарегистрировать право собственности или иные права (например, аренду) на землю возможно через местный центр предоставления административных услуг или у нотариуса. После регистрации в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество возникает, изменяется или прекращается соответствующее право.
Наиболее распространенный случай – регистрация права собственности на земельный участок, которая состоит из следующих шагов:
1. Определиться с центром предоставления административных услуг (ЦПАУ) или нотариусом, к которым можно обратиться относительно регистрации.
2. Подготовить пакет документов для подачи в местный ЦПАУ или нотариусу, который будет включать:
– извлечение из Государственного земельного кадастра (можно не подавать, если документы, служащие основанием возникновения, перехода или прекращения права собственности либо иных прав, включают в себя информацию о кадастровом номере);
– копию и оригинал паспорта заявителя;
– копию и оригинал номера учетной карточки плательщика налогов (идентификационный номер);
– подтверждение уплаты административного сбора (квитанция);
– документ, являющийся основанием возникновения права на участок (например, договор купли-продажи (дарения, мены), решение суда, свидетельство на наследство);
– доверенность, если документы подаются представителем (нотариально заверенная, если от физического лица).
Заявление о регистрации права подписывается заявителем у государственного регистратора или нотариуса непосредственно на месте.
Общий срок рассмотрения документов составляет пять рабочих дней. По истечении указанного срока у государственного регистратора или нотариуса, где проводилась регистрация прав, можно получить извлечение из реестра. Законодательно предусмотрена возможность сократить пятидневный срок до двух дней или даже до 24 и 2 часов. Сбор за государственную регистрацию права в таких случаях будет значительно больше, чем при общем сроке рассмотрения.
После регистрации права в Государственном реестре вещных прав вы становитесь полноправным собственником земельного участка и можете распоряжаться им по своему усмотрению.