Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Раз уж государство придумало, что все, кто является собственником квартиры на протяжении небольшого срока, должен платить налог с её продажи, избежать и даже сократить его, понятно, довольно тяжело. Однако это не невозможно, нужно просто знать несколько условий. Повторим их для закрепления в памяти.
- Квартира, которая досталась вам определённым образом (посредством приватизации, в качестве подарка от близкого родственника, в наследство или по особому договору о ренте), может быть продана без уплаты налога после трёх, а не пяти лет в собственности.
- 13%-й налог вычитается не из всей суммы, полученной вами за продажу квартиры, а из суммы меньше этой ровно на один миллион рублей. Если же вы умудрились продать квартиру за миллион или меньше, налог платить не нужно.
- Налоговую льготу в миллион рублей можно использовать даже тогда, когда собственниками квартиры являются сразу несколько человек – и причём предоставляется она не всем вместе, а каждому по отдельности.
- Сократить размер налога можно, если предоставить данные о расходах на квартиру. Тогда они будут вычтены из полученного вами дохода.
- Если сразу после продажи одной квартиры приобрести другую, вы сможете не только не платить налог, но и немного заработать.
Гражданином будет оформлена продажа квартиры в собственности менее 3 лет? Какой налог ему придется уплатить?
Как правило, все зависит от ситуации. Обычно имущественные налоги составляют 13% от суммы продажи недвижимости. Именно на это ограничение необходимо обратить внимание.
Кроме того, налог высчитывается по следующим правилам:
- учитывается кадастровая стоимость жилья, если квартиру продали дешевле (налог выражается 13% от 70 процентов государственной цены);
- расчеты ведутся от суммы, уменьшенной на 1 000 000 рублей (при оформлении стандартного вычета);
- 13% налогов уплачиваются от денег, полученных после возмещения трат на покупку продаваемой недвижимости.
Достаточно знать кадастровую стоимость жилья, чтобы точно выяснить, сколько придется отдать государству в том или ином случае после совершения сделки с недвижимостью.
Состоялась продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой? Уже было сказано, что возместить налоги можно посредством оформления имущественного вычета. Что для этого потребуется?
Алгоритм оформления вычетов налогового типа выглядит так:
- Собрать документы, необходимые для проведения операции. Их перечень будет немного отличаться в зависимости от выбранного вычета.
- Составить запрос-заявление для налоговых органов.
- Подать заявление с подготовленным пакетом документов в районный отдел ФНС. Необходимо обратиться в организацию по месту жительства гражданина.
- Дождаться ответа. Если пакет бумаг представлен в полном объеме, человеку не отказывают в операции.
Нужно ли платить налог с продажи единственного жилья?
Единственную недвижимость можно продавать без уплаты налога, если владеете собственностью более трех лет. До 2020 года минимальный срок владения собственностью, чтобы не платить налог с продажи, был от пяти лет.
| Пример. Семья приобрела недвижимость за 4 млн руб. в 2018 году, а в 2022 году продает за 5 млн руб. Супруги продают квартиру на 1 млн руб. дороже, но т. к. это единственное жилье и прошло более трех лет, платить налог в 13% и заполнять декларацию не нужно. |
Что нужно сделать:
— заполнить декларацию по налогам до конца года;
— подготовить бумаги, которые подтвердят продажу жилья.
Если налогоплательщиком заявлен вычет по расходной сумме, то дополнительно требуется предоставить копии документов, подтверждающие расходы:
— кассовые ордера на приход;
— расписки о том, что продавец получил деньги;
— выписки из банка;
— соответствующие чеки.
Бумаги нужно передать в ФНС по месту проживания продавца. При этом важны и оригиналы, и копии.
Оригиналы должен заверить инспектор. Такой пакет документов подтверждает правомерность получения вычета.
Заполнить и подать декларацию можно на официальном портале ФНС или через Госуслуги.
Запрещено использовать два вычета сразу. Перед тем как заполнять документ, нужно определить какой из вариантов будет выгоднее. Владелец сам решает, что ему лучше использовать. ФНС не может принудить применить какой-то определенный способ.
Ответы на частые вопросы
– Можно ли применить оба вычета: в размере расходов и в 1 млн. руб.?
К сожалению, нет. К одному объекту недвижимости можно применить только один из них. Выбор за вами.
Например, продаете дом за 1,5 млн. И у вас есть документы на расходы по его строительству на сумму 400 тыс. руб. Можно выбрать вычет по расходам и заплатить налог с дохода в 1,1 млн. руб.
А можно применить вычет в 1 млн. руб. и заплатить 13% с 500 тыс. руб. Вам как выгоднее? 😉
– Всегда ли нужно подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры (если срок владения – менее 5 лет)?
Да, при продаже недвижимости сроком менее 5 лет, даже если не возникает налога к уплате, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. Сделать это нужно до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А если есть налог к уплате, то оплатить его нужно будет до 15 июля.
Например, если жилье продали в 2021 году, то декларация подается до 30 апреля 2022 года, а налог оплачивается до 15 июля 2022 года.
Штрафы за неуплату НДФЛ за 2021 год
Если физлицо до 15 июля 2022 года включительно не уплатит НДФЛ с доходов, полученных в 2021 году, и не представит в налоговую инспекцию налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, его привлекут к ответственности по ст. 122 НК РФ. Неуплата или неполная уплата НДФЛ по данной статье влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Умышленная неуплата НДФЛ грозит взысканием увеличенного штрафа в размере 40% от суммы недоимки.
Одновременно такого налогоплательщика оштрафуют и по ст. 119 НК РФ за непредставление налоговой декларации. Штраф за данное нарушение составит 5% не уплаченной до 15 июля включительно суммы НДФЛ. Штраф назначат за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для представления 3-НДФЛ, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
Вместе с тем данные штрафы назначаются только в отношении тех налогоплательщиков, которые не декларировали полученные в 2021 году доходы (не подавали 3-НДФЛ за 2021 год). Если налогоплательщик успеет представить 3-НДФЛ до 15 июля включительно, его не будут штрафовать по ст. 122 НК РФ (письмо Минфина от 18.10.2017 № 03-11-09/68364).
В этом случае физлицо будет обязано уплатить пени, начисленные на сумму неуплаченного НДФЛ, по п. 4 ст. 75 НК РФ. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки уплаты НДФЛ в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Расчет суммы налогового вычета при продаже квартиры (меньше 3 лет в собсвенности).
Максимальная сумма налогового вычета, на который возможно уменьшение полученного от продажи квартиры, комнаты, дачи или жилых домов доходов и указанного в видах этого имущества долей составляет 1 000 000 рублей.
Если квартира была продана по одному договору купли-продажи, как единый объект права собственности, и она находилась в совместной либо долевой собственности меньше 3 лет, то имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей будет распределен равномерно долям между совладельцами данного имущества или распределяется между ними по договоренности (если была продана квартира, находящаяся в общей совместной собственности).
У владельца доли также существует право на получение в сумме 1 000 000 рублей налогового вычета, если продажа находившейся в его собственности квартиры была им произведена по отдельному договору купли-продажи.
Когда же физическим лицом на протяжении одного года была осуществлена продажа нескольких объектов права собственности, тогда указанные пределы применяются не для каждого объекта в отдельности, а по всем проданным имущественным объектам в совокупности.
Если нет превышения указанных пределов в сумме полученной от продажи квартиры, значит, требуется представление декларации на налог с продажи квартиры, но не возникает обязанность по уплате налога.
Квартира меньше 3 лет в собственности, налог, пример расчета.
В 2013 году Малышевым Н.В. была за 4 000 000 рублей продана квартира, которая им была куплена за 3 500 000 рублей в 2011 году.
Квартира в собственности Малышева Н.В. находилась меньше 3 лет, значит от полученного в отношении ее продажи дохода ему необходимо предоставить декларацию в налоговый орган по форме НДФЛ за 2013 год.
Доход Малышева Н.В. на который будет начислен налог с продажи квартиры при заявлении им в декларации имущественного налогового вычета будет составлять 3 млн. рублей, а НДФЛ рассчитываться так: (4 000 000 — 1 000 000) * 13% = 390 000 руб.
Но если Малышев Н.В. заявит в предоставленной декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме подтвержденных документально расходов, тогда облагаемый обязательным налогом доход составит сумму 500 000 рублей, а НДФЛ будет равняться 65 000 рублей: (4 000 000 – 3 500 000) х 13% = 65 000 руб.
Размер имущественного налогового вычета на сумму 1 000 000 рублей будет пропорционально долям распределен между всеми совладельцами квартиры, если она находилась в долевой собственности меньше 3 лет и была продана по одному договору купли-продажи.
Если же каждый владелец квартиры осуществил продажу своей доли, которая находилась в его собственности по отдельному договору купли-продажи, тогда у него также есть право на получение имущественного налогового вычета в сумме 1 000 000 рублей.
Продать квартиру без налога (больше 3 лет в собственности).
Как определить срок владения недвижимостью
Когда речь идет о необходимости продажи новой недвижимости, конечно, нужно подсчитать срок владения, чтобы не продать квартиру меньше 3х лет в собственности. Это поможет в отдельных случаях избежать оплаты налога. Как правило, дата отсчета владения – это дата, отраженная в праве собственности на недвижимость. Но в этом отношении тоже есть свои исключения:
- при наследовании квартиры или дома отсчет права владения отсчитывается с дня смерти лица, от которого получено наследство;
- в кооперативном жилье начальной датой вступления в право собственности является день выплаты последнего пая или подписания акта приемки-передачи недвижимости от кооператива новому собственнику.
Оплата налога в при продаже одного объекта недвижимости и покупке другого в одном налоговом периоде
Оплата налога производится в зависимости от стоимости одного и второго объекта недвижимости. Например, если при продаже квартиры был получен доход, то с одной стороны нужно платить налог на прибыль. При этом если до этого не пользовался фиксированный имущественный вычет в 2 млн. рублей для покупателей, или с 2014 года не он использован не полностью, можно сократить сумму налога. Это важно, если есть желание продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года.
Этот случай подразумевает, что собственник объектов недвижимости может воспользоваться двумя налоговыми вычетами одновременно. При продаже квартиры – 1 млн. рублей, при покупке жилой площади – 2 млн. рублей. Опять же, пользоваться имущественным вычетом или вычитать затраты из наибольшей суммы – это зависит от выбора собственника жилья.